Oft werden Dachgeschosse oder Keller ausgebaut, um den Wohnwert und nicht zuletzt die Wohnfläche der Immobile zu vergrößern. Wenn der Verkäufer die Rechtslage vorher beim zuständigen Bauamt abgeklärt hatte, kann der Käufer ruhig schlafen. Anders sieht es aber aus, wenn für den Umbau eine Nutzungsänderung und Baugenehmigung erforderlich war, diese aber nicht eingeholt wurde.
Illegale Ausbauten
- Stellt eine fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel dar?
- Warum ist bei Illegalen Ausbauten die Arglist so wichtig ?
- Wusste der Verkäufer über die Genehmigungspflicht seines Ausbaus?
- Was muss ein Verkäufer wissen?
Fehlende Baugenehmigung ist regelmäßig Sachmangel!
Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel der veräußerten Immobilie dar, weil die Baubehörde die Nutzung der Wohnung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, und zwar unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme erteilt werden kann.
Anders ist die Sache nur dann zu beurteilen, wenn bei Übergabe des Hauses oder der Wohnung eine rechtsverbindliche behördliche Erklärung vorgelegen hatte, die dem Verkäufer die gesicherte Befugnis gegeben hätte, das Kaufobjekt in dem vorhandenen Zustand auf Dauer zu nutzen. Gewährleistet eine solche Entscheidung dem Käufer Bestandsschutz, scheidet ein Sachmangel aus
Welche Bedingungen dabei die zukünftigen Wohnräume im Einzelnen erfüllen müssen, regelt die jeweilige Landesbauordnung. Die Räume müssen eine Mindesthöhe haben, brauchen ausreichend Tageslicht und Möglichkeiten zur Belüftung.
Ist eine Genehmigung nicht möglich, weil dies die Umstände nicht hergeben, stellen sich Käufer regelmäßig die Frage, ob sie wegen der formellen und materiellen Illegalität Ansprüche gegen Ihren Verkäufer haben. der nicht genehmigten Umbauten den Kaufpreis reduzieren können.
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Haftung in der Regel nur bei Arglist!
In der Regel wird die baurechtliche Legalität der verkauften Immobilie nicht zugesichert, da es sich um eine Selbstverständlichkeit handelt, die Räume so zu nutzen, wie sie auch ausgestattet sind, nämlich als Wohnräume. Deshalb ist das Fehlen einer erforderlichen baurechtlichen Genehmigung unzweifelhaft ein Sachmangel.
Eine Haftung für diesen Sachmangel ist aber in der Regel wegen dem standardmäßigen Haftungsausschluss in notariellen Kaufverträgen ausgeschlossen. Handelte der Verkäufer hinsichtlich der fehlenden Baugenehmigung arglistig, ist der Haftungsausschluss insoweit unwirksam, § 444 BGB, und der Käufer hat Gewährleistungsrechte. Daher ist wichtig, ob dem Verkäufer Arglist nachgewiesen werden kann.
Arglistig handelt der offenbarungspflichtige Verkäufer, der weiß, dass der von ihm ohne Baugenehmigung durchgeführte Ausbau eines Dach- oder Kellergeschosses bauordnungswidrig ist, und dieses Wissen nicht an den Käufer weitergibt (direkter Vorsatz) oder der wenigstens mit der Möglichkeit einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken rechnete und dies billigend in Kauf nahm (bedingter Vorsatz) um die damit verbundenen Vorteile wie einen höheren Kaufpreis zu erlangen.
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Wissen des Verkäufers um die Genehmigungspflicht?
Was aber, wenn der Verkäufer davon ausging, dass eine baubehördliche Genehmigung für den von ihm veranlassten Ausbau des Dach- oder Kellergeschosses nicht erforderlich ist?
Ging der Verkäufer tatsächlich davon aus, so hätte er den Käufer weder mit direktem noch mit indirektem Vorsatz getäuscht. Wenn dem Verkäufer nicht nachgewiesen werden kann, dass er mit der Möglichkeit einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken rechnete, hat eine Käufer schlechte Karten.
Aber kann eine Arglist eines Verkäufers nicht damit begründet werden, auch ein Laie wisse um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für einen Dachgeschossausbau, der Verkäufer habe doch wissen müssen, dass er eine Baugenehmigung benötigt?
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Welches Wissen kann vom Verkäufer erwartet werden?
Es mag sein, dass auch ein nicht fachkundiger Bauherr im Allgemeinen weiß, dass in die Bausubstanz nachhaltig einwirkende Umbaumaßnahmen oder umfangreiche Bauarbeiten und Veränderungen an Gebäuden genehmigungspflichtig sind. Der Schluss davon auf einen Vorsatz kann aber nicht allein aufgrund des festgestellten Allgemeinwissens, sondern nur bei Hinzutreten weiterer Umstände gerechtfertigt sein.
Es kommt also auf den Einzelfall, also die Person des ehemaligen Eigentümers und den Umfang der geleisteten Arbeiten an. Wenn ein Eigentümer in einem Dachgeschoß, in dem bereits Wasserleitungen und ein Wasserbecken vorhanden waren, nur Spanplatten verlegte, um ein Gästezimmer herzurichten, muss man wohl eher zu seinen Gunsten davon ausgehen, dass er angesichts der Umstände nicht von einer Genehmigungspflichtigkeit seiner Arbeiten ausging.
Anders kann es dann wieder liegen, wenn weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise durch eine baurechtliche „Vorbildung“ des Verkäufers oder durch die Vornahme umfangreicher Arbeiten. Dann kann es ausgeschlossen erscheinen, dass der Verkäufer von der Genehmigungsbedürftigkeit seiner Arbeiten nichts wusste.
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