Bei einem Hauskauf kommt nach dem Erwerb und dem Einzug oft die Umgestaltung. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt, zu dem die Räume das erste Mal vermessen werden. Stellt sich dabei heraus, dass die gemessene Wohnfläche kleiner als im Exposé ist, werden regelmäßig Gedanken an eine nachträgliche Anpassung des Kaufpreises wach.
geringere Wohnfläche
- Welche Bedeutung kommt der Wohnfläche beim Immobilienkauf zu?
- Was gilt bei mündlicher Zusicherung einer bestimmten Wohnfläche?
- Sind Aussagen zur Wohnfläche in einem Exposé relevant ?
- Müssen selbst beseitigte Feuchteschäden vom Verkäufer ungefragt offenbart werden?
- Können auch geringere Abweichungen mit Erfolg geltend gemacht werden?
- Was gilt bei der Übergabe von Grundrissen?
Bedeutung der Wohnfläche beim Immobilienkauf
Denn bei der Wohnfläche einer zu erwerbenden Wohnung oder eines Hauses handelt es sich aus Sicht des Käufers um ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal der Immobilie, denn diese Angabe ist für den Verkehrswert, die Finanzierung, ihre künftige Wertentwicklung, ihre Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Miete von entscheidender Bedeutung.
Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaffenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde oder dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte.
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Vertragliche Vereinbarung
Zunächst zur vertraglichen Vereinbarung: Die Rechtsprechung des BGH zu vertraglichen Vereinbarungen hat sich im Jahre 2016 radikal geändert. Seitdem führt eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Haftung des Verkäufers.
Das bedeutet, dass Beschaffenheitsmerkmale, die im Rahmen der Vertragsverhandlungen besprochen und angegeben worden sind, jetzt auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen worden sein müssen, um eine Haftung zu begründen. Das ist regelmäßig nicht der Fall.
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Erwähnung der Wohnfläche im Exposé
Damit gelangt man zu der zweiten Möglichkeit, einer Haftung des Verkäufers, weil die fehlende Wohnfläche ein Mangel sei. Denn wenn der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers (Exposé) eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte, stellt es einen Mangel dar, wenn diese Erwartung dann nicht erfüllt wird. Es gibt allerdings für den Käufer ein Folgeproblem: Zwar stellt die fehlende Wohnfläche einen Mangel dar, für diesen gibt es aber wegen des standardmäßigen Gewährleistungsausschlusses in notariellen Kaufverträgen keine Haftung des Verkäufers. Anders nur dann, wenn die Angabe der geringeren Wohnfläche seitens des Verkäufers arglistig – also wider besseres Wissen erfolgte. Damit befasse ich mich an anderer Stelle.
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Keine 10%ige Abweichung erforderlich!
Im Bereich der Wohnraummiete auf wird ein Anspruch auf Mietminderung (erst) bejaht, wenn mindestens eine 10%ige Abweichung gegenüber der vereinbarten Wohnungsgröße vorliegt. Diese Mindestabweichung gilt im Kaufrecht bei der Minderung allerdings nicht.
Der Käufer kann also auch dann mindern, wenn die Wohnflächenabweichung weniger als 10% der Gesamtquadratmeterfläche beträgt.
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Übergabe von Grundrissen
Den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen informiert, trifft allerdings keine weitergehende Aufklärungspflicht. Ein Kaufinteressent kann nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) und den im Verkehr herrschenden Anschauungen nicht erwarten, auch darüber informiert zu werden, welche Wohnfläche das zum Verkauf stehende Haus nach den für deren Ermittlung einschlägigen Normen hat.
Hintergrund ist der Umstand, dass es zwar viele unterschiedliche Berechnungsmethoden, aber keine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnflächen selbst genutzter Wohnhäuser gibt und die Normen zur Wohnflächenermittlung zum Teil unterschiedlich regeln, welche Flächen der Räume und der nutzbaren Freiflächen (Balkone, Loggien, Terrassen usw.) zur Wohnfläche gehören.
Die Anforderungen an die Aufklärungspflicht würden überspannt, wenn jeder Verkäufer von sich aus weitere Angaben dazu machen müsste, auf welcher Grundlage die Angabe der Wohnfläche des in einem Inserat oder in einem Exposé zum Kauf angebotenen Gebäudes oder Wohnung beruht. Hierzu wird ein Verkäufer, der nicht über besondere Fachkenntnisse verfügt, regelmäßig nicht in der Lage sein. Will der Käufer darüber näheren Aufschluss erhalten, muss er nachfragen, und, wenn der Verkäufer ihm die erbetenen Informationen nicht erteilen kann, sich selbst anhand der ihm ausgehändigten Unterlagen kundig machen.
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