Wenn der Käufer einen Sachmangel entdeckt hat, der ihm vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde, oder dessen Abwesenheit im vertraglich zugesichert worden war, hat der Käufer mehrere Alternativen. Eine davon ist es, Schadenersatz vom Verkäufer zu verlangen.
Schadenersatz
- Welche Möglichkeiten des Schadenersatzes gibt es beim Immobilienkauf?
- Kann der Käufer auch dann den Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen lassen will?
- Was beinhaltet der Schadenersatz, wenn sich der Käufer von der Immobilie lösen will?
- Kann der Käufer die Immobilie auch erhalten und nur den Ersatz des Minderwertes verlangen?
- Kann der Verkäufer einwenden, dass der Käufer grob fahrlässig den Mangel nicht kannte?
Varianten Schadenersatz
Wählt der Käufer Schadenersatz, hat er mehrere Alternativen: es gibt es zum einen die Möglichkeit, die Immobilie zu behalten und die Mängelbeseitigungskosten zur Beseitigung der Sachmängel zu fordern. Zum andern kann sich der Verkäufer aber auch ganz vom Vertrag lösen und vom Verkäufer die Rückerstattung des Kaufpreises nebst Zinsen, sowie den Ersatz der Makler und Notarkosten verlangen.
Last not least kann der Käufer – vergleichbar der Minderung - auch am Vertrag festhalten und den Ersatz des Minderwerts verlangen.
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Ersatz der Mängelbeseitigungskosten!
Die zur Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Kosten können vom Käufer im Rahmen des sogenannten kleinen Schadensersatzes als Schaden geltend gemacht werden, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird oder nicht.
Diese – von der Situation im Baurecht abweichende Rechtslage – hat ihren Grund darin, dass nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dem Käufer die Vorfinanzierung einer Mängelbeseitigung nicht zuzumuten ist.
Der Schadensersatzanspruch des Käufers besteht in Höhe der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten fort, wenn der Käufer das mangelbehaftete Grundstück veräußert hat.
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Kaufpreisrückerstattung und Ersatz der Vertragskosten!
Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dieser Anspruch wird durch die Vorschriften über die Haftung des Verkäufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 BGB ff. nicht ausgeschlossen.
Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der Käufer grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschaden verlangen. Er ist so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der Vertrag bei der gebotenen Aufklärung über verschwiegene Mängel nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich von dem Kaufvertrag zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen.
Der Höhe nach beläuft sich dieser Schadensersatzanspruch auf den Kaufpreis, die Maklerkosten, die Notarkosten, die Kosten des Grundbuchamts sowie die Umzugskosten.
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Alternativ: Ersatz des Minderwerts!
Daneben räumt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Geschädigten das Recht ein, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht dies, reduziert sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf dessen berechtigte Erwartungen, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden.
Wurde der Geschädigte durch unzutreffende Angaben zu einem Kauf veranlasst, ist als Vertrauensschaden der Betrag zu entrichten, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat.
Der Geschädigte ist so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Auf den Nachweis, dass die andere Vertragspartei sich darauf eingelassen hätte, kommt es dabei nicht an.
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Verkäufer kann Käufer kein Mitverschulden vorwerfen!
Käufer dürfen regelmäßig auf die Richtigkeit der ihnen von dem Verkäufer erteilten Information vertrauen, denn im Falle einer Verletzung von Informationspflichten kommt ein Mitverschulden desjenigen, dem die zu erteilende Information vorenthalten wurde, nur unter besonderen Umständen zur Anrechnung, da sich dieser auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm erteilten Informationen verlassen darf. Dies ist für das Kaufrecht sogar ausdrücklich im Gesetz geregelt, wenn in § 442 I BGB angeordnet wird, dass dem Käufer selbst grob fahrlässige Unkenntnis nicht schadet.
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