Immobilienkaufrecht

Wegen des standardmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung und des Fehlens von zugesicherten Eigenschaften im notariellen Kaufvertrag ist in der Mehrzahl der Fälle das Vorliegen von Arglist Voraussetzung für Mängelansprüche.

Nacherfüllungsrecht
  • Kann der Verkäufer darauf bestehen, einen Mangel selbst zu beseitigen?
  • Muss der Käufer bei Arglist eine Nacherfüllung des Verkäufers dulden?

Grundsätzlich Nacherfüllungsrecht des Verkäufers!
Der Rücktritt vom Kaufvertrag wegen eines Sachmangels setzt ebenso wie das Verlangen von Schadensersatz im Regelfall den erfolglosen Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung voraus. Der sogenannte Vorrang der Nacherfüllung ergibt sich für den Rücktritt aus §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB und für den Schadensersatz aus §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 BGB. Dieser sog. „Vorrang der Nacherfüllung“ hat allein dem Zweck, dem Verkäufer eine Chance zu geben, den mit der Rückabwicklung verbundenen wirtschaftlichen Nachteil abzuwenden.

Diese Chance zur nachträglichen Fehlerbeseitigung verdient der Verkäufer allerdings nur dann, wenn ihm der Mangel bei Abschluss des Kaufvertrags nicht bekannt war.

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Aber bei Kenntnis muss er den Mangel vorher beseitigen!
Kannte er ihn, so kann er ihn vor Abschluss des Vertrages beseitigen und die Sache in einem vertragsgemäßen Zustand leisten. Die Chance, eine spätere Rückabwicklung des Vertrages zu vermeiden, wird dem Verkäufer daher in diesem Fall bereits im Vorfeld der vertraglichen Beziehungen eingeräumt. Entschließt sich der Verkäufer jedoch, den Mangel nicht zu beseitigen und die Sache in einem vertragswidrigen Zustand zu veräußern, so besteht keine Veranlassung, ihm nach Entdeckung des Mangels durch den Käufer eine zweite Chance zu gewähren. Der so handelnde Verkäufer verdient keinen Schutz vor den mit der Rückabwicklung des Vertrages verbundenen wirtschaftlichen Nachteilen

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Bei Arglist: zerstörte Vertrauensgrundlage!

Hat der Verkäufer beim Abschluss eines Kaufvertrags allerdings eine Täuschungshandlung begangen, so ist in der Regel davon auszugehen, dass die für eine Nacherfüllung erforderliche Vertrauensgrundlage beschädigt ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Nacherfüllung durch den Verkäufer selbst oder unter dessen Anleitung im Wege der Mängelbeseitigung erfolgen müsste.

In solchen Fällen hat der Käufer ein berechtigtes Interesse daran, von einer weiteren Zusammenarbeit mit dem Verkäufer Abstand zu nehmen, um sich vor eventuellen neuerlichen Täuschungsversuchen zu schützen.

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