Wenn der Käufer einen Sachmangel entdeckt hat, der ihm vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde, oder dessen Abwesenheit im vertraglich zugesichert worden war, hat der Käufer mehrere Alternativen. Eine davon ist es, die Immobilie zu behalten und eine Minderung des Kaufpreises anzustreben.
Minderung
- Wie wird eine Minderung berechnet?
- Kann der Käufer mindern, wenn der Verkehrswert der Immobilie gar nicht gemindert ist?
- Kann der Käufer dann alternativ die Mängelbeseitigungskosten verlangen?
- Kann der Käufer noch Minderung verlange, wenn er die Immobilie verkauft hat?
Berechnung der Minderung
Für die Berechnung der Minderung ist zunächst vom vereinbarten Kaufpreis auszugehen. Dieser Kaufpreis ist dann in dem Verhältnis herabzusetzen ist, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Entspricht – wie üblich – der Kaufpreis dem Verkehrswert, ist der sich durch den Mangel ergebende Minderwert vom Verkäufer zu ersetzen.
Wenn ein Käufer die Sache zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis erworben hat, könnte die Minderung mit der Begründung versagt werden, er habe für sie nicht mehr gezahlt, als sie im mangelhaften Zustand wert sei. Das ist aber nicht richtig. Denn das Ziel der Minderung ist es nicht, den Kaufpreis an den Verkehrswert der Sache anzupassen, sondern dem Käufer einen Ausgleich für die Mängel unter Aufrechterhaltung des vereinbarten Preis-/Leistungsverhältnisses zu gewähren.
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Situation bei fehlender Wertminderung
Es sind Fälle denkbar, bei denen zwar ein Mangel vorliegt, dieser sich aber wegen des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens nicht auf den Verkehrswert auswirkt. Eine Minderung des Kaufpreises setzt aber eine Differenz zwischen dem Wert der Sache in mangelfreiem Zustand und ihrem tatsächlichen Wert voraus. Sie entfällt daher, wenn sich die beiden Werte decken.
Wenn die Minderung aus diesem Grund fehlschlägt, ist der Käufer, der infolge des Mangels tatsächlich einen Vermögensschaden erlitten hat, berechtigt, seinen Schaden im Wege des kleinen Schadensersatzes geltend zu machen, auch wenn er bereits die Minderung erklärt hat. Dabei handelt es sich dann im Regelfall um die fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Lesen Sie hierzu „Schadenersatz vom Verkäufer“.
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Minderung trotz Weiterverkauf?
Einem Anspruch des Käufers auf Minderung steht auch nicht entgegen, dass er bei einem Weiterverkauf einen Mehrerlös erzielt hat. Ein Mehrerlös führt nicht zu einer Einschränkung des Minderungsanspruchs.
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