Maklerrecht

Maklerklauseln
  • Was ist ein Makler-Alleinauftrag?
  • Was geschieht, wenn der Kunde dagegen verstößt?
  • Kann dem Kunden ein Eigengeschäft verboten werden?
  • Wie lang darf die Laufzeit eines Maklervertrags sein?
  • Um welchen Zeitraum darf sich ein Maklervertrag automatisch verlängern?
  • Darf sich der Makler zusichern lassen, dass der Kunde das Objekt vorher nicht kannte?
  • Ist die Vereinbarung eines Reservierungsentgelts wirksam?
  • Kann die Fälligkeit der Maklerprovision auf den Hautvertragsabschluss vorgezogen werden?
  • Kann der Makler einen am Kaufpreis orientierten prozentualen Aufwendungsersatz vereinbaren?

Makleralleinauftrag zulässig
Der Maklerkunde verzichtet mit dem Alleinauftrag auf sein Recht, mehrere Makler nebeneinander zu beauftragen. Die Klausel macht eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung des Maklerlohns erst entsteht, wenn ein vom Makler nachgewiesenes oder vermitteltes Geschäft zustande kommt, und dass der Auftrag bis dahin grundsätzlich jederzeit widerrufen werden kann. Auch ist der Auftraggeber frei, ob er das vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Geschäft abschließen will. Ein einfacher Makleralleinauftrag, durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Da der Kunde im Gegenzug für seine Verpflichtung, keinen weiteren Makler einzuschalten, einen Anspruch auf Tätigwerden des Maklers erhält, ist er auch nicht unangemessen benachteiligt.

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Schadenersatzanspruch bei Verstoß gegen Alleinauftrag
Gibt der Auftraggeber, der einem Makler einen Alleinauftrag für eine bestimmte Zeit erteilt hat, das Objekt einem anderen Makler an die Hand, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Maklervertrag und ist, wenn er das Objekt mit Hilfe des anderen Maklers verkauft, dem ersten Makler gemäß § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schadensersatzanspruch ist auf Ersatz der vergeblichen Aufwendungen des Maklers und beim Vorliegen der Voraussetzungen auch des entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB gerichtet. Macht der Makler geltend, sein Schaden liege in der ihm entgangenen Provision, muss er darlegen, dass es ihm gelungen wäre, innerhalb der Bindungsfrist einen zum Abschluss unter den vertragsgemäßen Bedingungen bereiten und fähigen Interessenten zu stellen und - soweit es um die Provision der Gegenseite geht - auch, dass dieser Interessent dem Makler eine Provision gezahlt hätte.

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Kein Verbot von Eigengeschäft des Maklerkunden möglich
Nach dem gesetzlichen Leitbild der §§ 652 ff. BGB ist der Maklervertrag jederzeit vom Auftraggeber frei widerruflich-und verbietet nicht die Inanspruchnahme einer anderen Vermittlung oder ein Eigengeschäft des Auftraggebers. Der BGH hat schon früh ausgesprochen, dass es Treu und Glauben widerspricht, wenn der Makler seinen Auftraggeber in Allgemeinen Geschäftsbedingungen soweit bindet, dass der Kunde im Rahmen eines Alleinauftrages kein Eigengeschäft abschließen darf, ohne provisionspflichtig zu werden. Umso weniger ist es möglich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verbindlich zu vereinbaren, dass der Auftraggeber bei einem Eigengeschäft nicht nur provisionspflichtig werden soll, sondern ihm ein Eigengeschäft vielmehr schlechthin untersagt ist.

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Sechsmonatige Laufzeit im Normalfall zulässig
Mit einem solchen Festauftrag ist für die vereinbarte Vertragsdauer das Recht des Maklerkunden zum Widerruf oder zur Kündigung des Auftrags ausgeschlossen. Die Vereinbarung eines zeitlich unbegrenzten Alleinauftrags ist demgegenüber nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwirksam. Jede Dauerbindung dieser Art beeinträchtigt die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Vertragspartners des Maklers in unzulässig starkem Maße. Die obergerichtliche Rechtsprechung hat für einen normalen Grundstücksvermittlungsauftrag Bindungen von sechs Monaten als noch angemessen angesehen.

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Angemessene Verlängerungsklauseln sind wirksam
Verlängerungsklauseln in einfachen Makleralleinaufträgen sind nicht per se unwirksam. Die Beantwortung der Frage, ob sie den Maklerkunden unangemessen benachteiligen, hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Aus § 309 Nr. 9 a und b BGB lässt sich der Grundsatz entnehmen, dass Verlängerungsklauseln den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen, wenn sie eine automatische Verlängerung um die Hälfte der vorher wirksam vereinbarten Vertragszeit vorsehen. Der Maklerkunde ist nicht gehindert, das Vertragsverhältnis fristgerecht zu kündigen, wenn er Zweifel an ausreichenden Vermarktungsbemühungen des Maklers hat. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen ordentlichen Kündigung ist nicht, dass der Maklerkunde dem Makler Versäumnisse nachweist. Im Übrigen ist er durch einen einfachen Alleinauftrag auch nicht gehindert, selbst nach Interessenten zu suchen.

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Vorkenntnisklauseln sind unwirksam
Der Maklerkunde ist nach dem gesetzlichen Leitbild nicht verpflichtet, bei einem Angebot den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist Dies führt dazu, dass ein Makler nur noch eine Vermittlungsprovision bei der verdienen kann. Eine solche Unterrichtung liefe den Interessen des Maklerkunden regelmäßig zuwider, weil sie dem Makler die Möglichkeit eröffnen würde, sich ·in bereits laufende Verhandlungen einzuschalten oder über einen Alleinauftrag des Verkäufers zu seinem Verdienst zu gelangen. Beides könnte damit den Grundstückserwerb für den Maklerkunden.

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Reservierungsentgelt kann nicht vereinbart werden
Bei einem „Reservierungsentgelt“ handelt es sich um eine Regelung in den AGB des Maklers, wonach der am Erwerb einer Immobilie interessierte Kunde ein "Tätigkeitsentgelt" für die Reservierung (Absehen von weiterem Anbieten) des Kaufobjekts zu zahlen hat, dass er in voller Höhe behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt. Es handelt sich dabei um den Versuch, sich für den Fall des Scheiterns der Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens des Maklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Eine solche Regelung benachteiligt die Kaufinteressenten unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam.

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Fälligkeit der Maklerprovision schon bei Vertragsschluss unwirksam
Die Regelung kommt recht unscheinbar mit der Formulierung daher, dass die Maklerprovision "am Tage bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages" fällig sein soll. Zu dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages gehört es allerdings, dass der Provisionsanspruch des Maklers erst bei wirksamem Zustandekommen des Hauptvertrages entsteht und fällig wird. Legt man die Klausel so aus, dass die Maklerprovision unabhängig von einem etwaigen Genehmigungsbedürftigkeit des Grundstückskaufvertrages bereits mit Vertragsabschluss endgültig verdient sein, so handelt es sich letztlich um eine Provisionspflicht unabhängig vom Erfolg, die nur durch Individualabrede wirksam vereinbart werden kann. Sieht man die Regelung als eine Art Vorschussregelung, so stellt auch dies eine grundlegende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages dar. Eine solche Vorschussregelung beinhaltet für den Maklerkunden nicht nur deshalb eine erhebliche Schlechterstellung, weil sie seine Leistungspflicht um einen längeren Zeitraum vorverlegen kann. Vielmehr ist auch zu berücksichtigen, dass es bei einer solchen Regelung dem Maklerkunden obliegt, im Falle des Scheiterns des Hauptvertrages seinen Erstattungsanspruch gegen den Makler durchzusetzen; dies kann u. a. mit einem erheblichen Aufwand und auch mit wirtschaftlichen Risiken verbunden sein.

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Nur Aufwendungsersatzanspruch des Maklers auf konkreten Aufwand
Das gesetzliche Leitbild des Maklers verbietet die Vereinbarung eines Aufwendungsersatzanspruchs in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht. Das Gesetz lässt solche Vereinbarungen in § 652 Abs. 2 BGB ausdrücklich zu. Sie bevorzugen das Interesse des Maklers und benachteiligen dementsprechend das des Kunden nicht unangemessen. Der Makler ist, wenn er im Interesse des ihm verbundenen Kunden und auch im eigenen Provisionsinteresse Erfolg haben will, also durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung den Vertragsabschluss herbeiführen will, darauf angewiesen, an den Interessenten heranzukommen, um die Verbindung zwischen den zukünftigen Vertragsparteien herzustellen. Dafür muss er mit nicht selten erheblichem Aufwand (Reisekosten, Post-, Schreib- und vor allem Veröffentlichungsgebühren) seine mündlichen und schriftlichen Informationen dem Interessenten übermitteln. Wegen seiner Spezialkenntnisse kann er das Verhältnis zwischen Aufwand und Erfolg günstiger gestalten als der Kunde. Vor allem aber hat der Kunde, weil Aufwendungsersatz nur bei entsprechender Vereinbarung zu ersetzen ist, grundsätzlich die Möglichkeit, allzu großen oder gar unangemessenen Aufwand von vornherein auszuschließen. Jedoch muss sich die Vereinbarung, um in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam zu sein, wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen. Wird im Gewande des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, dann ist dies AGB-rechtlich unwirksam. Deshalb ist es auch grundsätzlich nicht gerechtfertigt, die Höhe des Auslagenersatzes in der Weise zu bestimmen, dass sie als Anteil auf die Preisvorstellung, den Wert oder den letztlich erzielten Preis bezogen wird.

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