Maklerrecht

Maklerhaftung
  • Wen muss der Makler über was aufklären?
  • Was geschieht, wenn der Makler Angaben "ins Blaue hinein" macht?
  • Kann der Makler jede Information seines Auftraggebers ungeprüft übernehmen?
  • Muss der Makler selbst ermitteln, ob die Angaben des Verkäufers zutreffen?
  • Was gilt, wenn die Angaben des Verkäufers erkennbar umplausibel sind?
  • Was gilt, wenn der Käufer die Unplausibilität der Angaben hätte erkennen können?
  • Ist die Vereinbarung eines Reservierungsentgelts wirksam?
  • Muss ein Makler steuerrechtliche Fragen prüfen?

Aufklärungspflichten gegenüber Käufer und Verkäufer
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung steht der Makler zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für ihn bestimmte Nebenpflichten bei der Erfüllung seiner Aufgabe. Diese folgen daraus, dass er Interessenvertreter seines Auftraggebers ist. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet es regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können.

Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen auch dann nach beiden Seiten, wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern im zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrichtungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab.

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Keine Angaben gegenüber dem Käufer "ins Blaue hinein"
Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offenlegen (BGH, 28.09.2000 - III ZR 43/99)

Diese Pflichten treffen den Makler nicht nur gegenüber dem Kaufinteressenten, sondern auch gegenüber dem Verkäufer, wenn er für beide Vertragsteile tätig ist. Übermittelt der Makler unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten einem Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Informationen, liegt deshalb darin eine Verletzung des mit dem Verkäufer bestehenden Maklervertrags.

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Sorgfältige Einholung und Sondierung von Informationen
Der Makler darf grundsätzlich Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, ungeprüft weitergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind.

Muss sich beispielsweise dem Makler aufgrund der ihm vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen aufdrängen, dass ein Dachstudio ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war, muss er dies abklären oder diesbezügliche Bedenken im Exposé ausweisen oder den Interessenten gegenüber offenlegen. Tut er das nicht, haftet er.

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Aber keine Pflicht zu eigenen Ermittlungen
Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen.

Insofern muss, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, der Maklerkunde auch grundsätzlich davon ausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-)Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Ein Haftung des Maklers ergibt sich daraus nicht.

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Mitverschulden des Käufers bei erkennbarer Unrichtigkeit
Auch bei einem Verstoß gegen Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers ist Raum für ein die Schadenersatzpflicht minderndes Mitverschulden. Zwar wird bei einem Beratungsvertrag und bei Beratungspflichtverletzungen des Maklers angenommen, der zu beratenden Person könne regelmäßig nicht vorgehalten werden, dass sie dasjenige, worüber der Berater hätte aufklären oder unterrichten sollen, bei entsprechenden Bemühungen ohne fremde Hilfe selbst hätte erkennen können. Von diesem Grundsatz Abweichendes kann aber etwa gelten, wenn der Kunde Warnungen oder ohne weiteres erkennbare Umstände, die gegen die Richtigkeit des vom Berater eingenommenen Standpunkts sprechen, nicht genügend beachtet oder den Makler nicht über eine fundierte abweichende Auskunft unterrichtet, die er von einer sachkundigen Person erhalten hat.

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Steuerfragen
Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht trifft, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.

Abweichendes gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung zuschreibt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.

Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht nicht bewusst ist.

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