Instanzgerichte Entscheidungen


Hausvertrag auch ohne explizite Vereinbarung des Bauortes zustande gekommen

Im Februar 2007 hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe folgende Entscheidung verkündet:


aus den Gründen: ...

II.
Die zulässige Berufung ist begründet. Die Beklagten sind als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Klägerin 16.445,85 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 649 Satz 2 BGB i. V. mit § 8 Nr. 1 des Vertrages vom 13.11./21.11.2005.

1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist zwischen den Parteien mit Zugang der Vertragsbestätigung der Klägerin vom 21.11.2005 an die Beklagten der " Hausvertrag " vom 13.11./21.11.2005 wirksam zustande gekommen. Die Tatsache, dass die Vertragsurkunde in § 1 Nr. 3 über den Bauort nicht ausgefüllt, hierüber also noch keine Vereinbarung getroffen worden ist, steht dem nicht entgegen.

Das Landgericht schließt aus diesem Umstand, die auf den Vertragsschluss der Beklagten gerichtete Willenserklärung sei nicht unbedingt abgegeben worden. Aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten sei der Vertrag vielmehr erst mit der übereinstimmenden Nennung eines konkreten Grundstückes als geschlossen anzusehen. Diese Auffassung teilt der Senat nicht. Wie auch das Landgericht nicht verkennt, gehört die Vereinbarung des Bauortes nicht zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen des Werkvertrages. Vielmehr geht es insoweit um die Abwicklung (Durchführung) des Vertrages. Den Vertragsparteien ist es unbenommen, sich über diesen Punkt bei Vertragsschluss oder später zu verständigen.

Verfügt der Besteller im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht (sicher) über ein Baugrundstück, so vermag dies mangels abweichender Vereinbarungen grundsätzlich nichts an der Wirksamkeit des Vertrages zu ändern. Das damit verbundene Risiko, dass der Vertrag mangels Baugrundstück nicht durchgeführt werden kann und die damit einhergehenden finanziellen Risiken, trägt der Besteller grundsätzlich allein.

Es ist dem Besteller zur Vermeidung bzw. Minimierung dieses Risikos unbenommen, den Vertrag nur unter einer entsprechenden Bedingung (hier: Erwerb eines Baugrundstücks; Finanzierungszusage der Bank) zu schließen. Im Streitfall haben die Beklagten nach ihren eigenen Angaben den Vertrag in Kenntnis der Tatsache geschlossen, dass die Finanzierung des Vorhabens noch nicht gesichert und auch Baugrund noch nicht erworben war.

Nach ihren Angaben wollten sie den Vertrag auf Anregung des Handelsvertreters der Klägerin (H) noch im Jahr 2005 schließen, um die Eigenheimzulage zu sichern Sie seien aber aufgrund der Angaben des H davon ausgegangen, der Vertrag sei ungültig, wenn die Finanzierung nicht klappt, was streitig ist. Die Vertragsurkunde enthält jedoch eine solche Bedingung (Zustandekommen der Finanzierung 1 Erwerb eines Baugrundstückes) nicht.

Eine solche ist auch nicht durch mündliche Zusatzvereinbarung zustande gekommen. Abgesehen davon, dass H zur Abgabe einer solchen Zusage erkennbar nicht bevollmächtigt war (§ 12 Nr. 3 des Vertrages), ist die dahingehende Behauptung der Beklagten jedenfalls (mangels Beweisantritt) unbewiesen.

2. Der Vertrag ist auch nicht infolge Anfechtung (§§ 123, 142 BGB) von Anfang an als nichtig anzusehen. Wie sich bereits aus obigen Ausführungen ergibt, kann eine entsprechende Zusage bzw. Vorspiegelung durch Herrn H nicht festgestellt werden.

Eine Anfechtung gemäß § 119 Abs. 1 BGB, an die im Hinblick auf das protokollierte Vorbringen des Beklagten Ziff. 1 im Termin am 23.01.2007 gedacht werden könnte, scheitert jedenfalls daran, dass die Beklagten dieses Vorbringen nicht zum Anlass genommen haben, ihre auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung anzufechten. Die erstmals in der Klagerwiderung enthaltene Anfechtung betrifft einen anderen Grund und wäre ohnehin im Hinblick auf § 121 BGB verfristet gewesen.

3. Ohne Erfolg wenden sich die Beklagten - erstmals im Berufungsverfahren - dagegen, dass die Klägerin das außergerichtliche Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 28.11.2005 als Kündigung i. S. von § 649 BGB aufgefasst hat. Abgesehen davon, dass dieses Verständnis des vorgerichtlichen Verhaltens der Beklagten unstreitig war, brachten die Beklagten in I. Instanz hinreichend zum Ausdruck, dass eine Durchführung eines etwa zustande gekommenen Vertrages für sie (jedenfalls in absehbarer Zeit) nicht in Betracht kommt. Sie haben angegeben, dass eine Vertragsdurchführung schon aus finanziellen Gründen (derzeit) nicht in Betracht kommt und darüber hinaus haben sie (hilfsweise) unberechtigt die Anfechtung des Vertrages erklärt.

Im Übrigen ist dieses - im Schriftsatz vom 24.01.2007 vertiefte - Verteidigungsvorbringen letztendlich unerheblich. Die Beklagten haben - was sich im Termin zur mündlichen Verhandlung nochmals bestätigt hat - zum Ausdruck gebracht, dass sie den Vertrag nicht erfüllen werden (nicht nur weil er ihrer Ansicht nach nicht zustande gekommen sei, sondern auch deshalb, weil ihnen die finanziellen Mittel fehlen). Der Klägerin steht unter diesen Umständen auch dann ein Anspruch auf die geltend gemachte Vergütung zu, wenn die Beklagten keine Kündigung i.S. von § 649 BGB ausgesprochen hätten. Es kann dahinstehen, ob sich für diesen Fall der Anspruch aus § 326 Abs. 2 BGB ergibt, weil die Beklagten vertragswidrig ihre Mitwirkungspflicht bei der Errichtung des Hauses verweigerten und es somit zu vertreten haben, dass die Klägerin ihre Leistung nicht mehr erbringen kann (vgl. BGH DB 2004, 2580) oder ob es sich um einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 280 ff. BGB (frühere positive Vertragsverletzung) handelt. Jedenfalls kann die Klägerin ihren Vergütungsanspruch im Hinblick auf das Vertrags- und auch treuwidrige Verhalten der Beklagten durchsetzen, ohne die Gegenleistung erbringen zu müssen (vgl. BGH NJW 2005, 1640).

4. Entgegen der Auffassung des Beklagten handelt die Klägerin im Streitfall nicht treuwidrig (§ 242 BGB), in dem sie nicht versucht habe, "den Vertrag zu retten und mit dem Beklagten eine Engagement zu finden: Etwa dies, den Baubeginn zu verschieben, damit die Beklagten Zeit haben, den Baugrund zu beschaffen", wie dies der Beklagtenvertreter im Schreiben vom 28.11.2005 angeregt habe. Das vorgenannte Schreiben enthält eine derartige Anregung nicht. Dort wird der Klägerin nur in Aussicht gestellt, dass die Beklagten vielleicht in 3 - 4 Jahren ein Haus bei der Klägerin bestellen werden. Auch aus dem sonstigen Verhalten der Beklagten (s. oben) geht hervor, dass die Beklagten an einer Vertragsdurchführung (in absehbarer Zeit) kein Interesse haben.

5. Die Höhe des geltend gemachten Anspruchs ist nicht im Streit. Insbesondere ist auch der Vortrag der Klägerin unstreitig, wonach der Klaganspruch ungleich höher wäre, würde sie konkret abrechnen.