Immobilienkäufer haben nach der Übergabe der Immobilie einen oder mehrere Mängel entdeckt und gehen nun selbstverständlich davon aus, dass der Verkäufer hierfür auch verantwortlich ist. Sie blenden dabei oft den Umstand aus, dass die gesetzliche Mängelhaftung des Verkäufers im Immobilienkaufvertrag standardmäßig ausgeschlossen wird. Dies ist nur allzu nachvollziehbar, ging es doch im Vorfeld des Kaufvertrages um ganz andere Dinge, wie beispielsweise die Finanzierung oder die Kaufpreisfälligkeit.
Haftungsausschluss
- Welche Folgen hat ein vertraglicher Haftungsausschluss?
- Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses bei Zusicherungen?
- Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses bei Arglist?
- Welche Folgen hat eine Arglist des Verkäufers?
Vollständiger Ausschluss der Mängelhaftung!
Zeigt sich eine Mangel der Immobilie, muss zunächst die Frage geklärt werden, ob in dem notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Falls ja, heißt das nicht automatisch, dass Käufer nun rechtlos gestellt werden, denn nach der gesetzlichen Regelung im BGB gilt ein Gewährleistungsausschuss nicht immer und absolut.
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Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses bei Zusicherungen!
Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nämlich dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat, § 444 BGB. Sollte der Käufer in dem notariellen Kaufvertrag also eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie übernommen haben, ist der Gewährleistungsausschluss bedeutungslos.
Die Übernahme einer Garantie für die Beschaffenheit der Sache ist nicht selbstverständlich. Sie kommt aber häufiger vor, wenn beispielsweise ein bestimmter Mietertrag oder eine bestimmte Größe der Wohnfläche in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde. Dann geht die Rechtsprechung von einer Garantie insoweit aus. Betrifft die Garantie den Sachmangel, greift der vertragliche Gewährleistungsausschluss nicht ein.
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Unwirksamkeit des Haftungsausschluss bei Arglist!
Die anderen Alternative eines Nichteingreifens des Gewährleistungsausschluss – das arglistige Verschweigen von Mängeln – kommt zwar sehr viel häufiger vor, erfordert allerdings von dem Käufer den Einsatz detektivischer Fähigkeiten, denn er muss nachweisen, dass ihm der Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen hat. Dies ist in der Regel nur durch Indizien beweisbar.
Dabei ist das Pflichtenprogramm des Verkäufers durchaus umfassend: Es besteht eine umfassende Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind und die vom Käufer beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Die Darlegungs- und Beweislast, dass der Verkäufer seine Pflichten tatsächlich verletzt hat, trägt allerdings der Käufer.
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Folgen einer Arglist des Verkäufers
Kann Arglist nachgewiesen werden, kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB) und es gilt die gesetzliche Mängelhaftung.
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