Mietrecht

Gewerberaum vorzeitig kündigen
  • Wann kann wegen einem Formfehler ordentlich gekündigt werden?
  • Wann ist die Schriftform für wichtige Punkte erfüllt?
  • Was sind "wichtige Punkte" die schriftlich fixiert werden müssen?
  • Kann der Vermieter die Treuwidrigkeit einer Kündigung wegen eines bloßen Formfehlers einwenden ?

Ordentliche Kündigung wegen Formfehler
Das Problem bei Gewerberaummietverträgen ist oft, dass diese in der Regel für längere Zeiträume als wie 5 oder 10 Jahre fest und unkündbar abgeschlossen werden. Dies gibt dem Mieter zwar einerseits Rechtssicherheit, sein Gewerbe die nächsten 5 oder 10 Jahre in den angemieteten Räumen ausüben zu können, nachteilig ist aber, wenn sich die Lebens- oder Gewinnumstände beim Mieter ändern und er vorzeitig aus den Räumen ausziehen will.

Das Gewerberaummietrecht BGB stellt jedoch eine Regelung zur Verfügung, die es den Mietern von Gewerbeimmobilien ermöglicht, vorzeitig den Mietvertrag zu kündigen. Ein Mietvertrag über Gewerberäume für mehr als ein Jahr, muss schriftlich geschlossen werden. Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann mit vergleichsweise kurzer Frist gekündigt werden.

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Zweck der Schriftform
Die von § 550 BGB geforderte Beurkundung dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis und damit dem Schutz eines in den Vertrag eintretenden Erwerbers der Mieträume. Diesem soll durch die Schriftform ermöglicht werden, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Zusätzlich bezweckt die Schriftform die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und als Übereilungsschutz die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen.

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Schriftlichkeit reicht
Ein Vertrag, für den die gesetzliche Schriftform vorgeschrieben ist, kommt grundsätzlich nur dann rechtswirksam zustande, wenn eine Urkunde erstellt wird, auf der beide Vertragsparteien im Original unterschrieben haben. Existiert eine solche Urkunde nicht, ist die gesetzliche Schriftform eigentlich nicht eingehalten. Allerdings kann die im Mietrecht geforderte Schriftform nicht nur eingehalten werden, indem die Vertragsparteien dieselbe Urkunde unterzeichnen, sondern es besteht auch die Möglichkeit, über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufzunehmen und dann jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

Im Mietrecht sind für Anforderungen nochmal abgesenkt. Nach der Rechtsprechung reicht die Einhaltung der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen (sog. äußere Form) zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB im Mietrecht aus. Ein Mietvertrag genügt danach auch dann der Schriftform, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist.

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Was muss alles schriftlich geregelt werden?
Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt.

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Miethöhe
Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Um- und Ausbauarbeiten
Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.

Verlängerungsoption
Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB. In diesem Fall muss sich allein die ursprüngliche vertragliche Bestimmung am Schriftformerfordernis messen lassen, wohingegen die Ausübung des Anpassungsrechts nicht laufzeitschädlich im Sinne des § 550 BGB sein kann. Der BGH hat dies etwa für die Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung oder auch für die vertraglich gestattete einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen entschieden.

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Mietindexanpassung
Nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB unterfällt zudem eine Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer - ihrerseits schriftformbedürftig - vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat. Anders, wenn dies nicht automatisch geschieht.

Notwendige Unterschriften
Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrags so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.

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Treuwidrigkeit der Berufung auf Schriftformmangel
Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

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