Sie haben ein Haus gekauft, Sie sind eingezogen und nun stellen Sie fest, dass bei Regen Wasser an den Kellerwänden herunterläuft. Oder Sie bemerken nach einiger Zeit einen schimmeligen Geruch und – nach einigen Ermittlungen – überstrichene alte Feuchtigkeitsschäden. Der Verkäufer hat Ihnen davon nichts gesagt und es drohen nun umfangreiche Sanierungsmaßnahmen.
Feuchtigkeit + Nässe
- Ist der Verkäufer verpflichtet, ungefragt über Feuchtigkeitsprobleme aufzuklären?
- Was gilt bei älteren Häusern, bei deren Bau Abdichtungen noch nicht üblich waren?
- Sind Angaben in einem Exposé für die Haftung wegen Feuchtigkeit relevant?
- Müssen selbst beseitigte Feuchteschäden vom Verkäufer ungefragt offenbart werden?
Aufklärungspflicht über Feuchtigkeit
Die Rechtslage ist eigentlich eindeutig: Über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses muss der Verkäufer aufklären. Sie stellen offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist sogar verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Abdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnete, also selbst wenn er nur einen Verdacht hatte.
Es gibt aber auch klare Fälle : Das breitflächige Eindringen von Wasser in den Keller eines Wohnhauses stellt eine Tatsache dar, die der Verkäufer eines Hauses ungefragt, erst recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten zu offenbaren hat. Das gilt umso mehr, wenn es dem Käufer – für den Verkäufer erkennbar - wesentlich darum ging, den Keller zu Lagerzwecken zu nutzen
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Ältere Häuser
„Tricky“ wird es allerdings bei älteren Häusern: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründet bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, namentlich darauf, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.
Bei sehr alten Häusern stellen Feuchtigkeitserscheinungen nicht immer einen Mangel dar. Ist die Feuchtigkeit allerdings so erheblich, dass sie zur Bildung von Schimmel führt und damit die Nutzung der Kellerräume in einem auch bei Altbauten nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigt, handelt es sich definitiv um einen Mangel.
Bei Altbauten mit Feuchtigkeitsschäden kommt es nach Auffassung der Gerichte auf die Umstände des Einzelfalles an,, weil die Verwendbarkeit der Immobilie je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen unterschiedlich in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet.
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Angaben Exposé
Wichtig in diesem Zusammenhang kann auch die Werbung in einem Internetangebot oder Exposé sein: Wenn ein Gebäude in einem Internetangebot als „Luxusimmobilie“, die „nach neuestem Standard renoviert worden“ bezeichnet wurde kann ein Käufer erwarten, dass die Räume keine Feuchtigkeit in den Wänden aufweisen und hinreichend gegen aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit gesichert sind.
War im Einzelfall weder ein sanierter noch ein Keller geschuldet, der zum Wohnen genutzt werden kann, wird ein Sachmangel im Allgemeinen vorliegen, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.
Beseitigte Schäden
Gar nicht so selten ist auch der Fall, dass bei dem Verkäufer in der Vergangenheit Schäden auftraten, die dann aber von ihm beseitigt wurden. Auf solche beseitigten Schäden muss ein Veräußerer nur dann hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde.
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Hat der Verkäufer die Schadenbeseitigung in Eigenleistung erbracht, trägt der der Verkäufer das Risiko, dass sie auch Erfolg hatte.
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