In den vergangenen Jahrzehnten wurde Asbest vor allem bei der Herstellung von Baustoffen eingesetzt. Besonders in den 1960er und 1970er Jahren wurden eine Vielzahl von Gebäuden unter Verwendung von asbesthaltigen Baustoffen – überwiegend Asbestzement – erbaut. Seit dem 31. Oktober 1993 ist allerdings in Deutschland die Herstellung, das Inverkehrbringen und die Verwendung von Asbest und asbesthaltigen Produkten verboten. Das wirft die Frage auf, was nun mit den in den Gebäuden verwendeten asbesthaltigen Baustoffen geschieht.
Asbest + Altlasten
- Stellt Asbest immer einen Sachmangel dar?
- Stellen Altlasten einen Mangel dar ?
- Wann gilt Asbest als Sachmangel?
- Was muss ein Verkäufer wissen?
Asbest = Sachmangel?
Die grundsätzliche Problemstellung ist nun, ob Baustoffe wie Asbest, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt wurden, heute einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen. Bei der Beantwortung dieser Frage, kommt es nach Auffassung der Gerichte nicht primär auf das Baujahr des verkauften Hauses an.
Entscheidend ist vielmehr, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses über ein älteres Wohnhaus, dessen Fassade beispielsweise aus Asbestzementplatten besteht, als für die gewöhnliche Verwendung als geeignet ansieht. Die Gerichte differenzieren bei der Beantwortung dieser Frage.
Ob der bei Errichtung eines Gebäudes übliche oder als unbedenklich angesehene Einsatz bestimmter Techniken oder Materialien aufgrund des technischen Fortschritts oder besserer wissenschaftlicher Erkenntnisse zu einer Bewertung der Kaufsache als mangelhaft führt, könne nicht schematisch für alle Fälle gleichermaßen beantwortet werden.
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Altlasten = Sachmangel!
Demgegenüber ist das Vorliegen eines offenbarungspflichtigen Mangels bei der Kontaminierung eines Grundstücks mit sog. Altlasten, deren Gefährdungspotential ursprünglich als nicht gegeben oder nur als geringfügig eingestuft, nunmehr aber als gravierend erkannt worden ist, zumindest in der Regel anzunehmen. Die Rechtslage ist also bei Altlasten einfacher, sie stellen generell einen Mangel des Grundstücks dar.
Die Situation ist bei Baumaterialien, die ein gravierendes gesundheitsschädigendes Potential aufweisen im Prinzip nicht anders, weil auch in diesem Fall die Materialien Stoffe enthalten, die selbst in geringen Dosen karzinogen wirken.
Andererseits gilt es dem Umstand Rechnung zu tragen, dass selbst Baustoffe mit bedenklichen Inhaltsstoffen je nach der Art ihrer Verwendung und Nutzung keine konkrete Gefährlichkeit aufweisen und sie ihre Funktion unproblematisch erfüllen können, solange es nicht zu einem Substanzeingriff kommt.
Man denke etwa an eine von Mauern umschlossene und von außen nicht zugängliche Dämmschicht, die, solange die Ummantelung aufrechterhalten wird, keine gefährlichen Stoffe diffundiert.
Vor diesem Hintergrund verbietet es sich nach Auffassung der Gerichte, allein wie bei den Altlasten auf das abstrakte Gefährdungspotential abzustellen. Andererseits greift es auch zu kurz, einen Sachmangel erst bei Bestehen eines akuten Sanierungsbedarfs anzunehmen.
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Gesundheitsgefahr bei üblichen Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen?
Die Gerichte lösen die Situation so auf, dass von einem Sachmangel erst, aber auch schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Zu einer üblichen Nutzung des Kaufobjekts gehören auch die üblichen Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen. Wenn diese Arbeiten nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können, liegt auch ein Sachmangel vor.
Das gilt jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden. In solchen Bereichen muss ein Verkäufer damit rechnen, dass Heimwerker ohne die erforderliche Sicherheitsausrüstung mit gesundheitsgefährdenden Stoffen in Berührung kommen. Denn sie wissen ja nicht, dass die verbauten Materialien gefährliche Stoffe enthalten.
Sind die vorstehend genannten Kriterien erfüllt, handelt es sich bei Baustoffen aus Asbest um einen Sachmangel des Gebäudes. Ob der Verkäufer für diesen Sachmangel auch haftet, ist eine andere Frage. Lesen Sie hierzu die Ausführungen zum Haftungsausschluss und zur Arglist!
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