Arglistige Täuschung ist die aktive, das Verschweigen von Mängeln die passive Variante einer Arglist des Verkäufers. Dias Verschweigen von Mängeln setzt das Bestehen einer Offenbarungspflicht und deren Verletzung durch den Verkäufer voraus.
Arglistiges Verschweigen von Mängeln
- Welche Offenbarungspflichten haben Verkäufer?
- Fallen Offenbarungspflichten des Verkäufers durch Übergabe von Unterlagen weg?
- Was gilt bei einem Wissensvorsprung des Verkäufers?
- Muss der Verkäufer über beseitigte Altschäden aufklären?
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Offenbarungspflicht des Verkäufers!
Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die erfahrungsgemäß auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen. Dabei muss es sich um Umstände handeln, die für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung sind. Das ist insbesondere der Fall, wenn sie die durch den Käufer beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.
Offenbarungspflichten haben aber auch Grenzen: Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Das heißt allerdings nicht im Umkehrschluss, dass der Käufer von sich aus gegen den Verkäufer ermitteln muss.
Nicht ohne weiteres erkennbar sind aber solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.
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Kein Wegfallen der Offenbarungspflicht aufgrund Übergabe von Unterlagen!
Sind dem Verkäufer Umstände bekannt, die er dem Käufer offenbaren müsste, kann er sich dem nicht dadurch entziehen, dass er sich auf die Übergabe von Unterlagen beschränkt.
Die Möglichkeit, sich anderweitige Kenntnis - etwa aus übergebenen Unterlagen - zu verschaffen, schließt die Offenbarungspflicht des Verkäufers nicht von vornherein aus. Übergebene Unterlagen, aus denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, reichen nur aus, wenn ein Verkäufer aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsehen wird.
Das ist etwa der Fall, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht. Das ist aber nicht der Fall, wenn ein Käufer Finanzierungsunterlagen oder eine Baubeschreibung gezielt auf Mängel des Kaufobjektes hätte durchsehen müssen, um einen verborgenen Mangel zu entdecken – das kann vom ihm nicht verlangt werden.
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Wissensvorsprung des Verkäufers?
Kann der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen auch mitteilt.
Das setzt aber selbstverständlich voraus, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält, also ein Wissensvorsprung besteht.
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Offenbarungspflicht auch bei beseitigten Altschäden?
Hatte der Verkäufer in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf.
Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.
Auf in der Vergangenheit aufgetretene Schäden muss ein Veräußerer nur dann hinweisen, wenn er zumindest für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde. Der Verkäufer muss auch nicht zwingend ein Fachunternehmen zur Schadensbeseitigung beauftragen: Die Ausführung einer Mängelbeseitigung in Eigenleistung rechtfertigt eine Hinweispflicht jedenfalls dann nicht, wenn nachfolgend eine Erfolgskontrolle durchgeführt wurde und der Verkäufer deshalb von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte.
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