Oft findet gar kein unmittelbarer Kontakt des Käufers mit dem Verkäufer statt, sondern seine Rolle im Vorfeld des Vertragsschlusses übernehmen Dritte – etwa Makler oder Familienangehörige - die Besichtigungen durchführen und Informationen zur Immobilie übermitteln. Es stellt sich dann die Frage, welche rechtliche Bedeutung Erklärungen dieser vom Verkäufer eingeschalteten Dritten für die Rechtsbeziehung Käufer – Verkäufer haben.
Arglist Dritter
- Haftet der Verkäufer für Makler und Familienmitglieder?
- Was sind "Verhandlungsgehilfen"?
- Haften Dritte unter Umständen selbst für Erklärungen im Zuge des Hauskaufs?
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Haftung des Verkäufers für Makler und Familienmitglieder
Das Grundprinzip bei der Einschaltung von Dritten ist dahingehend, dass, wer als Verkäufer die Führung von Verhandlungen und den Abschluss des Kaufvertrages beispielsweise einem Makler oder Familienangehörigen überlässt, für vorsätzlich falsche Zusicherungen, die der Vertreter mündlich außerhalb des Vertrages abgibt, ersatzpflichtig ist.
In solchen Fällen ist es im Grunde gleichgültig, ob der Verkäufer selbst vorsätzlich gehandelt hat, indem er etwa dem Makler oder dem Familienangehörigen gegenüber falsche Angaben gemacht hat, oder aber ob der Makler oder der Familienangehörige selbst vorsätzlich eine falsche Erklärung abgegeben hat und der Verkäufer sich dies zurechnen lassen muss. Dabei macht es auch bei Falschangaben in einem Exposé, keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder aber um ein Maklerexposé handelt. Falschangaben von ihm eingeschalteter Dritter muss sich der Verkäufer zurechnen lassen.
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Verhandlungsgehilfen
Rechtlich haben diese Dritten die Position eines sog. „Verhandlungsgehilfen“. Das ist dann der Fall, wenn dem Dritten neben seiner eigenen Leistung (beispielsweise als Makler) von dem Verkäufer wesentliche Teile der Vertragsverhandlungen überlassen wurden. Der Verkäufer bedient sich in solchen Konstellationen, also des Maklers zur Erfüllung der eigentlich ihm obliegenden vorvertraglichen Sorgfaltspflichten bedient.
Typischerweise bleibt in solchen Fällen der Verkäufer den Wohnungsbesichtigungen und den Vertragsverhandlungen, die üblicherweise Anlass für Erläuterungen, zusätzliche Abmachungen und ergänzende Fragen sind, fern. Die Führung des Teils der Vertragsverhandlungen, in dem sich die zunächst allgemeinen vorvertraglichen Sorgfaltspflichten konkretisieren, bleibt somit dem Dritten (Makler oder Familienmitglied) überlassen.
Das Verhalten des Dritten muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, da der Dritte mit Wissen und Wollen des Verkäufers als dessen Repräsentant aufgetreten und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben tätig wird die typischerweise dem Verkäufer obliegen.
Wer also als Verkäufer die Führung von Verhandlungen und den Abschluss des Kaufvertrages einem Makler oder sonstigem Dritten als Vertreter ohne Vertretungsmacht überlässt, ist für vorsätzlich falsche Zusicherungen, die der Vertreter mündlich außerhalb des Vertrages abgibt, ersatzpflichtig
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Eigene Haftung des Dritten
Bislang ging es immer um die Frage, inwiefern der Verkäufer sich Falschangaben oder Erklärungen von ihm eingeschalteter Dritter zurechnen lassen muss bzw. verantwortlich ist. Eine völlig andere Frage ist aber, ob nicht der Dritte unmittelbar gegenüber dem Käufer für seine Falschangaben und Erklärungen haftet. Das ist deshalb nicht selbstverständlich, weil zwischen Käufer und Dritten in diesen Fällen keine Vertragsbeziehung besteht.
Die Rechtsprechung hat für diese Fälle den Grundsatz entwickelt, dass - wenn sich ein den Wohnungsverkauf für den Eigentümer betreibender Dritter gegenüber dem späteren Käufer als Eigentümer und Verkäufer ausgibt, und dabei unzutreffende Angaben über die Beschaffenheit der Wohnung oder des Hauses machte, seine eigene Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 311 Abs. 3 S. 2 BGB wegen der Inanspruchnahme besonderen Vertrauens in Betracht kommt.
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