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Anwalt für Baurecht

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RA Nolte ist Mitglied der ARGE Bau- und Immobilienrecht des Deutschen Anwaltvereins


Schadenersatz bei Verzug

Bei einer Verzögerungen der Fertigstellung eines Baus stellt sich die Frage, ob der Bauunternehmer dafür zur Verantwortung gezogen werden kann. Es geht der Sache nach um Schadenersatz oder - in ernsten Fällen - um eine fristlose Kündigung des Bauvertrages

Schadenersatz wegen Verzögerung der Fertigstellung gibt es nicht ohne Weiteres, zusätzlich zu einer Verzögerung müssen die Voraussetzungen des Verzuges vorliegen, § 286 BGB.

Danach kommt der Schuldner einer Leistung erst dann in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Bauherrn, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt die Leistung nicht fertig gestellt hat.

Selbst dann kommt er aber nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Das liest sich genau so kompliziert wie es ist, deswegen im Folgenden dazu mehr


Bauzeitvereinbarung/ garantierte Bauzeit/ Bauzeitgarantie

Oft enthält der Vertrag einen Fertigstellungstermin für die Arbeiten, der dann maßgeblich ist. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder kann im Vertrag vorgesehen sein, dass die Leistung beispielsweise am „23.07.2014“ fertig gestellt sein soll. Dann ist die Leistung auch grundsätzlich bis zu diesem Termin zu erbringen. Das ist aber selten.

Ebenso gibt es die weitaus häufiger vorkommende Möglichkeit, das in den Vertrag ein sogenannter „bestimmbaren Termin“ aufgenommen wird, beispielsweise „dass das Bauvorhaben binnen 7 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung“ fertig zu stellen ist oder aber auch das
ab "Betonieren der Bodenplatte 12 Monate Bauzeit garantiert“ werden. Oft wird auch der Zeitpunkt des Beginns der Erdarbeiten gewählt.

Das klingt zunächst einmal gut. Wenn man aber genauer in den Bauvertrag hineinsieht, entdeckt man, daß die garantierte Bauzeit eben doch nicht garantiert ist. Bei Behinderungen, Unterbrechungen und sonstigen Verzögerungen verlängert sich automatisch die Bauzeit. Gleiches gilt für Schlechtwettertage, was gemeinhin als Tage mit mehr als vier Stunden Regen oder Temperaturen unter 5 Grad C definiert wird.

Die Bauzeit verlängert sich nach dem Vertrag auch um die gesetzlichen Feiertage, das können im Maximalfall bis zu zwei Wochen im Jahr bedeuten. Alles zusammengenommen kann sich auch bei einer „garantierten Bauzeit“ der Fertigstellungstermin um mehrere Wochen oder gar Monat nach hinten verschieben.

Der Bauherr wird in der Regel vom Bauunternehmer hingehalten. In einem solchen Fall, wenn „Stille auf der Baustelle“ herrscht, braucht der Bauherr einen erfahrenen Anwalt der den Bauunternehmer durch eine anwaltliches Mahnschreiben in Verzug setzt und die Interessen des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer vertritt.

Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben und eine rechtliche Beratung wünschen, setzen Sie sich zweckmäßigerweise direkt mit uns in Verbindung.
Sie erreichen uns unter der Durchwahl 040 – 3571 5060.

Bei speziellen Fragen können Sie auch gern unsere sofortige
telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline in Anspruch nehmen.



Baubeginn bei fehlender Bauzeitvereinbarung/ Bauzeitgarantie
Bei fehlender Bauzeitvereinbarung oder einer fehlenden garantierten Bauzeit, steht dann statt eines festen Termins entweder nichts oder allenfalls die Wendung „so früh wie möglich“ im Vertragstext. Muss er sofort anfangen oder kann er sich Zeit lassen?

Das BGB weiss Rat: Im Zweifel hat der Unternehmer bei fehlender Vereinbarung mit der Herstellung alsbald nach Vertragsschluss zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Dabei ist die für die Herstellung notwendige Zeit in Rechnung zu stellen. Mit Ablauf der angemessenen Fertigstellungsfrist tritt dann Fälligkeit ein.

Wann dies genau ist, wird natürlich von Bauherr und Unternehmer oft unterschiedlich gesehen. Fragt sich, wer in einem Rechtsstreit die sogenannte Darlegungs- und Beweislast insoweit hat. Das ist höchstrichterlich geklärt:

Bei einem Bau- und damit Werkvertrag obliegt es im Streitfall dem Unternehmer, die maßgeblichen Umstände darzulegen und zu beweisen, aus denen sich ergibt, dass die angemessene Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist und deshalb keine Fälligkeit eingetreten ist, wie der
BGH geurteilt hat

Das heißt der Bauherr hat die Möglichkeit, den Bauunternehmer unter Druck zu setzen. Das geschieht am besten durch einen Anwaltsschreiben, mit dem der Bauunternehmer unter Fristsetzung mit Kündigungsandrohung in Verzug gesetzt wird.
Sollten Sie zu diesem Punkt weitere Fragen haben und eine rechtliche Beratung wünschen, setzen Sie sich zweckmäßigerweise direkt mit uns in Verbindung.

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Verzögerte Fertigstellung schon in der Bauphase absehbar
Schwierig wird die Angelegenheit, wenn schon während der Bauphase absehbar wird, dass der Bau nicht und er vorgegebenen Zeit fertiggestellt werden wird.Der Bauherr stellt sich dann zu recht die Frage, was er bei „Stille auf der Baustelle“ unternehmen kann. Wieviel Zeit darf sich ein Bauunternehmer auf der Baustelle nehmen?

Das Problem besteht darin, dass nach der Konzeption des BGB-Werkvertrages der Unternehmer im Grunde frei ist, wann und wie er die Arbeiten ausführt. Dieses Prinzip gerät aber in Widerspruch zu dem Interesse des Bauherrn, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, wenn bereits absehbar ist, dass der Bau nicht oder nicht so bald wie vereinbart fertiggestellt wird. Der Vertrag lässt den Bauherrn in einer solchen Situation regelmäßig im Stich und es muss die allgemeine gesetzliche Regelung des BGB hinsichtlich Verzögerungen vor Fälligkeit beachtet werden, wie der
BGH in einem Grundsatzurteil ausgeführt hat.

Nur so hat der Bauherr die Möglichkeit, den Bauunternehmer effektiv unter Druck zu setzen. Abzuraten ist generell von eigenen Fristsetzungen. Auch hier ist ein Anwaltsschreiben das Mittel der Wahl, mit dem der Bauunternehmer unter Vorhaltung der gesetzlichen Regelung entweder in Verzug gesetzt oder aber sich vom Vertrag gelöst wird wird.
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Standardeinwand: Verzögerung durch Bauherrn
Der Standardeinwand eines Bauunternehmers gegenüber dem aus seiner Sicht „drängelnden Bauherrn“ dürfte die Verursachung der Verzögerung durch den Bauherrn sein. So, wenn der Bauherr Zusatzleistungen oder andere Ausführungen wünschte. Dies kann zu Verzögerungen führen, weil Lieferanten oft nicht von einem Tag auf den anderen liefern können, sondern selbst von Zulieferungen abhängen.

Hier könnte man auf den Gedanken kommen, dass Umplanungen oder Sonderwünsche des Bauherrn automatisch zu einer Änderung des Fertigstellungstermins führen. Das ist aber nicht so. Nach Auffassung der Rechtsprechung reicht im Regelfall allein der Umstand, dass der Unternehmer die Bauleistung aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen nicht oder nicht rechtzeitig erbringen konnte, eine Vertragsänderung anzunehmen. Es bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung hinsichtlich der Verschiebung des Fertigstellungstermins.

An einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung fehlt es in der Praxis fast immer, womit der Fertigstellungstermin (entgegen der Annahme des Unternehmers) fix bleibt.

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Standardeinwand: Verzögerung durch Dritte
Doch die Rechtsprechung hilft in diesem Fall: Denn der Bauunternehmer kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, § 286 Abs. 4 BGB. „Vertreten müssen“ heisst nichts anderes als „Verschulden“. Da der Bauunternehmer für alle Personen haftet, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, stellt sich die die Frage, wer zu diesen sogenannten „Erfüllungsgehilfen“ zählt, wessen Verschulden dem Unternehmer also alles zugerechnet wird

Bedient sich der Bauunternehmer eines Subunternehmers und dieser verzögert schuldhaft die Fertigstellung, haftet der Bauunternehmer hierfür wie für eigenes Verschulden. Er kann sich also nicht darauf berufen, dass es sich nicht um seine Fehler handelt, das Verschulden des Subunternehmers wird ihm wie eigenes Verschulden zugerechnet.

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Der Bauunternehmer haftet aber grundsätzlich nicht für die Fehler seiner Baustofflieferanten oder Verzögerungen bei der Beschaffung von Baumaterialien. Für Fehler der gelieferten Sachen oder Falschlieferungen aufgrund eines Verschuldens des Lieferanten hat der Werkunternehmer daher nicht einzustehen. Anders liegt es natürlich, wenn es sich nicht um einen Fehler des Lieferanten sondern um einen Fehler des Unternehmers, wie z.B. eine Falsch- oder Zuwenigbestellung handelt.

Für Pflichtverletzungen des Architekten wie z.B. verzögerte Planlieferungen, Anordnungen, notwendige Planungsänderungen oder verspätete sonstige Mitwirkungshandlungen kann der Bauunternehmer nichts. Er gerät nicht in Verzug.

Der Bauunternehmer gerät auch dann nicht in Verzug, wenn beispielsweise durch den Bauherrn bedingte Verzögerungen den Zeitplan völlig aus dem Takt gebracht haben und den Bauunternehmer zu einer durchgreifenden Neuordnung des ganzen Zeitablaufs zwingen. Das gilt insbesondere im Fall von verzögerten Mitwirkungshandlungen des bzw. von ihm zu stellender Vorgewerke.

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Heilung der Verzögerung durch Beschleunigung
Ebenso kann es auch dann an einem Verschulden des Unternehmers kann fehlen, wenn er zwar eine Verzögerung verursacht hat, dann aber alle ihm zumutbaren Beschleunigungsmaßnahmen ergriffen hat und davon ausgehen durfte, dass die getroffenen Maßnahmen ausreichen würden, um die zeitliche Verzögerung auszugleichen.

Der Unternehmer kann sich auch dann auf fehlendes Verschulden berufen, wenn er eine Behinderung nicht gemäß § 6 Nr. 1 VOB/B angezeigt hat.


Grundsatz: Verzug erst nach Mahnung
Erst durch die Mahnung kommt der Unternehmer in Verzug. Eine Mahnung ist eine dringende und bestimmte Leistungsaufforderung.

Die Mahnung muss nach dem Fertigstellungstermin erfolgen, wird vorher gemahnt, hat dies keine Rechtswirkungen. Ist ein Verzug des Bauunternehmers eingetreten, so wird er wieder beendet, wenn er seine Leistungen fertig gestellt hat.

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Ausnahme: Verzug ohne Mahnung
Der Mahnung bedarf es nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Das ist der Fall, wenn der Bauvertrag für die Fertigstellung oder die Einhaltung der Zwischentermine bestimmte Kalenderdaten enthält oder die Kalenderdaten sich bei Vertragsschluss genau berechnen lassen. Genau berechnen lassen sie sich nicht, wenn „ca.“ Angaben verwendet wurden.

Wenn eine Fertigstellungsfrist fix vereinbart wurde, ist der Bauunternehmer mit Ablauf des vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermins im Verzug (§ 284 Abs. 2 Satz 1 BGB); eine zusätzliche Mahnung ist dann nicht notwendig.


Rechte des Bauherrn bei Verzug
Der Bauherr hat gemäß §§ 280, 286 BGB Anspruch auf Ersatz des durch den Verzug entstandenen Schadens. Der Unternehmer hat alle durch den Verzug begründeten Vermögensnachteile des Bauherrn auszugleichen.

Was das alles umfasst, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

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Verzug und Beweis
Im Streitfall muss der Unternehmer darlegen und beweisen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Diese zwingende Verteilung der Beweislast kann ihn vor große Probleme stellen. Denn er muss - möglicherweise Jahre nach der Bauausführung - den Beweis dafür erbringen, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft.

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