Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen


keine Formbedürftigkeit des Werkvertrags, wenn Informationen ber mgliche Grundstcke nur unverbindliche Serviceleistung

Der 1. Zivilsenat des OLG Naumburg hat im Januar 2011 folgende Entscheidung verkündet:

Wird in einem Hausbauvertrag nicht auf ein konkretes Grundstck Bezug genommen und gehen Informationen ber mgliche Grundstcke nicht ber eine unverbindliche Serviceleistung hinaus, so fehlt es an einer Verknpfung zwischen Grundstckserwerb und Hausbauvertrag im Sinne des § 311b Abs. 1 BGB.*)
OLG Naumburg, Urteil vom 20.01.2011 - 1 U 84/10
I.
Die Beklagten schlossen mit der Kl
gerin mit Datum 25.7.2007 einen Hausvertrag ber die Errichtung eines Fertighauses zu einem Gesamtpreis von 113.500,- Euro. In den Vertragsbestandteil gewordenen Vertragsbedingungen der Klgerin heißt es u.a.:
2.1...
Der Hausvertrag soll unabh
ngig von Vertrgen gelten, die der Grundstcksbeschaffung dienen. Einen rechtlichen Zusammenhang zwischen der Grundstcksbeschaffung und diesem Hausvertrag wnschen die Parteien nicht.
5.3...
Verweigert der Besteller zu Unrecht die Erf
llung des Hausvertrages oder kndigt ohne wichtigen Grund, dann kann der Hersteller nach eigener Wahl Ansprche in Hhe von pauschal 10 % des Hauspreises geltend machen oder konkret abrechnen...

Es wurde weiter ein (kostenloses) R
cktrittsrecht fr den Fall vereinbart, dass die Beklagten ihren aktuellen Mietvertrag nicht vorfristig kndigen konnten. Die Klgerin wirbt fr ihre Angebote auch im Internet. Es gibt dort u.a. einen Link
Schritt f
r Schritt zum Haus 8 Schritte zu den eigenen vier Wnden Wir zeigen Ihnen den Weg auf
Zu Schritt 2 (Grundst
ckssuche) heißt es u.a.:
Unsere Experten kennen den Markt und haben attraktive Grundst
cke im Angebot. Nennen Sie uns einfach Ihre Vorstellungen hinsichtlich Lage; Grße und Bebaubarkeit. Eine Auswahl unserer Angebote finden Sie auf unserer Internet-Grundstcksbrse. Sie haben bereits ein Grundstck? Gerne zeigen wir Ihnen vor Ort, wie Sie Ihre Vorstellungen vom Traumhaus dort optimal umsetzen.
Nach Unterzeichnung des Hausvertrages hat ein Mitarbeiter der Kl
gerin die Beklagten auf verschiedene Grundstcke hingewiesen. Zur Durchfhrung des Vertrages kam es in der Folgezeit nicht. Die Beklagten kndigten den Vertrag mit Schreiben vom 29.9.2008. Zur Begrndung fhren die Beklagten darin an, dass es kein geeignetes Grundstck gebe. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klgerin - gesttzt auf 5.3. ihrer Vertragbedingungen - 10 % des vereinbarten Kaufpreises, wobei sie von dem Hauspreis die nicht angefallenen Planungskosten i. H. v. 5.900,- Euro absetzt. Die Beklagten wenden (u.a.) ein, dass der Hausvertrag gemß § 311 b Abs. 1 BGB nichtig sei, weil er- unstreitig - nicht notariell beurkundet worden sei.

Das Landgericht hat die Klage in vollem Umfang abgewiesen, weil der Vertrag mangels notarieller Beurkundung nichtig sei. Es sei davon auszugehen, dass der Hausvertrag mit einem Grundst
ckskaufvertrag in einer Weise verbunden gewesen sei, dass beide miteinander stehen oder fallen sollten. Das Beurkundungserfordernis aus § 311 b Abs. 1 BGB erfasse in einem solchen Fall auch den Hausvertrag. Der Zusammenhang ergebe sich aus dem Internetauftritt der Beklagten. Dort werde der Verknpfungswille geradezu provoziert.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Kl
gerin mit der Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt. Sie ist der Ansicht, dass der erforderliche Verknpfungswille zwischen Haus- und Grundstcksvertrag gemessen an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im konkreten Fall nicht vorliege.

Das Rechtsmittel hat Erfolg:
Gemessen an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (insbesondere Urteile vom 12.2.2009 - VII ZR 230/07 - [z.B. BauR 2009, 1138] und 22.7.2010 - VII ZR 246/08 - [z.B. BauR 2010, 1754]; jeweils zitiert nach juris) kann der f
r die Anwendbarkeit von § 311 b Abs. 1 BGB auf den Hausvertrag erforderliche Verknpfungswille nicht festgestellt werden.
Dabei kann dahinstehen, ob 2.1 der Vertragsbedingungen als Vollst
ndigkeits- oder Besttigungsklausel i.S.v. § 305 b BGB angesehen werden kann und deshalb unwirksam sein knnte, weil den Beklagten der Nachweis eines gegenteiligen bereinstimmenden Willens abgeschnitten werden soll (dazu: Palandt/Grneberg BGB, 70. Aufl., § 305 b, Rn. 5 m.w.N.). Selbst wenn 2.1 der Vertragsbedingungen deshalb unwirksam sein sollte (die Klausel soll ersichtlich dazu dienen, die vorzitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zu unterlaufen), ergeben sich keine vom Tatrichter festzustellenden Anhaltspunkte fr eine Abhngigkeit zwischen Haus- und Grundstcksvertrag.

In der Entscheidung vom 12.2.2009 hat der Bundesgerichtshofes als starkes Indiz gewertet, wenn in dem Hausvertrag bereits Bezug genommen wird auf ein konkretes Grundst
ck. Daran fehlt es vorliegend vollstndig. Zwar hlt der Bundesgerichtshof diesen Umstand nicht fr das allein mgliche Kriterium fr die Annahme einer Abhngigkeit beider Vertrge. Er hat seinen Standpunkt in der Entscheidung vom 22.7.2010 aber noch einmal konkretisiert. Ausreichend ist, dass in dem dem Grundstckserwerb vorgezogenen Geschft (vorliegend: Hausvertrag) ein Verknpfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht. Ein solcher Verknpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller (= Beklagte) fr die Durchfhrung eines Bauvertrages ein Grundstck bentigt. Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grundstck ausgefhrt werden soll, reicht fr sich genommen nicht. Eine Verknpfung kann aber dann angenommen werden, wenn der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchfhrung des Kaufvertrages hat. Er wird dann hufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstck erfolgen soll. Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmglichkeit auf die Durchfhrung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstnde, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedrftig (Rn. 10/11 in der Zitierung nach juris). Zwar kann der Berufung nicht darin gefolgt werden, dass ihr Internetauftritt bei der Beurteilung des Verknpfungswillens unbercksichtigt bleiben muss, weil dessen Inhalt in keiner Weise Eingang in den konkreten Vertrag gefunden hat. Richtig daran ist aber, dass aus dem Inhalt des Internetauftritts (insbesondere der 8 Schritte zu den eigenen vier Wnden) keine konkreten Pflichten der Klgerin folgen. Bei den 8 Schritten handelt es sich um ein Komplettangebot, sich um alles zu kmmern, einschließlich der Grundstckssuche. Dass es sich allein um das Angebot einer Leistung handelt, zeigt sich auch daran, dass im 2. Schritt beide mglichen Alternativen (Besteller hat kein Grundstck/Besteller hat ein Grundstck) angesprochen werden. Dadurch wird deutlich, dass die Klgerin Untersttzung beim Grundstckskauf anbietet, wenn dies gewnscht wird. Die Klgerin erklrt in keiner Weise, dass sie den Grundstckskauf als Teil ihres Geschftes betrachtet (also will oder wnscht, dass der Grundstckskauf ber sie abgewickelt wird), sondern es handelt sich aus ihrer Sicht um eine Serviceleistung, die der Besteller in Anspruch nehmen oder es bleiben lassen kann, ohne dass dadurch der Hausvertrag in irgendeiner Weise berhrt wrde. Selbst wenn man sich den E-Mailverkehr zwischen dem Zeugen W. und den Beklagten ansieht, werden darin nicht mehr als unverbindliche Hinweise gegeben. Die Klgerin - in der Person des Zeugen W. - hat es in keiner Weise bernommen, konkret (ggfls. nach Vorgaben der Beklagten) nach einem Grundstck zu suchen. Dass Hinweise gegeben werden, ist leicht verstndlich, weil die Klgerin natrlich ein Interesse an der Durchfhrung des Hausvertrages hatte. Dass die Klgerin aber (wodurch konkret ?) i.S.d. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblichen Einfluss auf die Durchfhrung des Kaufvertrages genommen hat, ist nicht ansatzweise ersichtlich. Zusammengefasst: Im Hausvertrag wird nicht Bezug genommen auf ein konkretes Grundstck (was der Bundesgerichtshof als starkes Indiz wertet - s.o. -). Die Informationen ber mgliche Grundstcke gehen ber eine unverbindliche Serviceleistung nicht hinaus. Es ist nicht ersichtlich, dass auf Seiten der Klgerin eine Verpflichtung bestand, fr den Erwerb eines Grundstcks Sorge zu tragen oder dass dies von den Beklagten verbindlich auch nur gewollt gewesen wre. Allein daraus, dass die Klgerin ber die reine Durchfhrung des Hausvertrages hinaus in ihren 8 Schritten weitere Serviceleistungen - auf Wunsch - anbietet, kann auf den erforderlichen Verknpfungswillen nicht geschlossen werden. Andere, besondere Umstnde, die den Schluss zuließen, dass der Hausvertrag beurkundungsbedrftig sei, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Einw
nde gegen die Hhe des Anspruchs erheben die Beklagten nicht, sodass die Berufung in vollem Umfang Erfolg hat.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen von § 543 ZPO nicht vorliegen. Der Senat folgt den Grunds
tzen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Ihre Anwendung auf den konkreten Fall geht in der Bedeutung ber diesen nicht hinaus.



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