Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

Formpflicht des Hausvertrages, wenn der Unternehmer Grundstück verschaffen will

Im Juni 1996 hat der 18. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln folgende Entscheidung verkündet:

Der Fertighausvertrag ist (aber) dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundst
cksvertrag rechtlich zusammenhngt, wenn nmlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhngig sind, daß sie miteinander „stehen und fallen sollen“
Urteil vom 10.06.1996 Oberlandesgericht K
ln, 18 U 213/95

Entscheidungsgrnde
Die Berufung ist begr
ndet. Dem Unternehmer steht der geltend gemachte Anspruch auf pauschalierten Schadensersatz wegen Nichterfllung des am 03.08. bzw. 06.08.1992 zwischen den Parteien geschlossenen Fertighausvertrages gegen die Bauherren nicht zu. Der Vertrag ber den Bau eines Z.-Fertighauses ist einschließlich des zugleich erteilten Planungsauftrags nach § 125 BGB formnichtig, weil er nur privatschriftlich geschlossen wurde. Nach § 313 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstck zu bertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der Fertighausvertrag enthlt keine unmittelbare Verpflichtung der Bauherren zum Erwerb eines Grundstcks. Er ist auch nicht deshalb beurkundungsbedrftig, weil der Unternehmer sich fr den Fall der Vertragskndigung durch die Bauherren unter Ziff. 13 ihrer Vertragsbedingungen einen pauschalierten Schadensersatzanspruch in betrchtlicher Hhe ausbedungen hat. Der durch einen derartigen Schadensersatzanspruch erzeugte wirtschaftliche Druck auf die Entschließungsfreiheit des Bauherrn wird in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht als mittelbarer Zwang zum Grundstckserwerb anerkannt, der nach dem Schutzzweck des § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordern wrde. Der Fertighausvertrag ist aber dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstcksvertrag rechtlich zusammenhngt, wenn nmlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhngig sind, daß sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen. Nicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGHZ 76, 43, 48 f.).

Im vorliegenden Fall hat der Fertighausvertrag in dieser Weise mit dem Grundst
ckskaufvertrag verknpft werden sollen. Die Niederlegung mehrerer selbstndiger Vertrge in verschiedenen Urkunden begrndet zwar die Vermutung, daß die Vertrge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Der rechtliche Zusammenhang wird auch nicht allein dadurch begrndet, daß fr die Errichtung des Fertighauses ein Grundstck bentigt wird (BGHZ 76, 43, 49). Fr den Verknpfungswillen der Parteien sprechen aber auch andere Umstnde, durch die die Vermutung fr die rechtliche Selbstndigkeit der jeweils getrennt abzuschließenden Vertrge widerlegt wird. In den Vertragsbedingungen zum Fertighausvertrag ist der Erwerb eines Grundstcks ausdrcklich zur Voraussetzung fr die Leistungen der Unternehmerin gemacht worden. Es heißt dort unter Ziff. 2: "Der Vertrag betrifft den Bau eines Z.-Hauses auf ein in Ihrem Eigentum stehenden oder noch zu erwerbenden
Grundst
ck. ... Voraussetzung fr den Beginn der Planungs- und Bauvorbereitungsphase ist, daß Sie im Besitz des Baugrundstckes sind; ..." Nach der Werbung der Unternehmerin haben die Bauherren davon ausgehen drfen, daß die Unternehmerin ihnen das fr die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstck verschaffen werde. In der Werbung (Bl. 68 d.A.) heißt es: "TOP-Baugrundstcke hlt unser Grundstcksexperte in fast allen Lagen im Großraum G. bereit." Der Berufungsvortrag der Unternehmerin, ihr Außendienst sammele lediglich aus Kundendienstgrnden Informationen ber zu erwerbende Grundstcke, die dann an interessierte Kunden weitergegeben werden knnten, sie verpflichte sich den Kunden gegenber aber nicht, Grundstcke zu besorgen, ist mit dieser Werbung nicht vereinbar. Den von der Unternehmerin mit Schriftsatz vom 17.05.1996 vorgelegte ,Fragebogen zum 8 Vertrag" kann nicht entnommen werden, daß die Grundstcksvermittlung durch die Unternehmerin entfallen sollte und daß dies den Bauherren mitgeteilt oder gar von ihnen gewnscht worden ist. In dem Fragebogen ist zwar unter Ziffer 6 die Zahl 2eingetragen, womit angeblich - was der schlecht lesbaren Kopie nicht eindeutig zu entnehmen ist - die Grundstcksvermittlung durch Bauherrn oder Dritte gemeint sein sollte. Der Fragebogen ist aber ersichtlich nicht von den Bauherren, sondern von dem Mitarbeiter der Unternehmerin, Herrn Krmer (oder Kremer), ausgefllt worden. Er ist von den Bauherren am 03.08.1992, d.h. bei Abschluss des Fertighausvertrages, nur unterzeichnet worden. Daß die Frage der Grundstcksvermittlung dabei errtert worden ist, und zwar in dem genannten Sinne, trgt die Unternehmerin nicht vor. Einer solchen Errterung htte es aber bedurft, um den durch die Werbung der Unternehmerin erweckten Eindruck zu beseitigen, daß die Grundstcksvermittlung durch die Unternehmerin erfolgen werde. Dies gilt jedenfalls deshalb, weil die erkennbar geschftlich unerfahrenen Bauherren nicht die Mglichkeit hatten, sich vor Abschluss des Vertrages mit dem Fragebogen zu beschftigen und die dort bezglich der Grundstcksvermittlung vorgesehenen Alternativen klarzumachen. Die Unternehmerin hat im brigen nicht substantiiert bestritten, daß ihr Mitarbeiter Krmer den Bauherren bei den Verkaufsverhandlungen gesagt hat, sie knnten den Vertrag ruhig abschließen, denn ein Grundstck wrden sie von der Firma Z. auf jeden Fall erhalten. Fr die Richtigkeit dieses Vortrags spricht auch, daß der Mitarbeiter der Unternehmerin unstreitig das passende Grundstck mit der Grundstcksverkuferin hergestellt und den notariellen Vertrag vorbereitet hat.
Es ist nach alledem davon auszugehen, daß die Unternehmerin es
bernommen hatte, den Bauherren ein geeignetes Grundstck fr den Bau des Fertighauses zu beschaffen. Insofern ist der vorliegende Fall mit demjenigen identisch, fr den der Bundesgerichtshof eine rechtliche Verknpfung von Bauvertrag und Grundstckserwerb bejaht hat (BGHZ 78, 346). In jenem Fall war allerdings das zu bebauende Grundstck bereits bestimmt und im Bauvertrag nher bezeichnet. Der BGH hat es aber dahinstehen lassen, ob der Verknpfungswille der Parteien damit zu begrnden war. Wenn auch ansonsten in der Rechtsprechung von einem solchen Verknpfungswillen jeweils nur in Fllen ausgegangen worden ist, in denen ein bestimmtes Grundstck erworben werden sollte (BGH NJW 1994, 721; OLG Hamm NJW-RR 1995, 1045), besagt dies nicht, dass ein rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Fertighausvertrag und dem Grundstcksvertrag die Festlegung auf ein bestimmtes Grundstck voraussetzt. Entscheidend ist allein der Verknpfungswille der Parteien (BGHZ 76, 43, 49; BGHZ 78, 346, 349).
Fr einen solchen Verknpfungswillen spricht im vorliegenden Fall noch die Besonderheit, dass die Finanzierung mit Hilfe ffentlicher Mittel erfolgen sollte und deshalb zu dem Fertighausvertrag eine Zusatzvereinbarung getroffen worden ist, wonach den Bauherren fr den Fall, dass der Antrag auf Bewilligung ffentlicher
Mittel bzw. Aufwendungsdarlehen endg
ltig abgelehnt werden sollte, ein Rcktrittsrecht zugestanden hat. In der Zusatzvereinbarung heißt es weiter unter Ziff. 3: "Zur Beantragung der ffentlichen Mittel ist die Durchfhrung der Bauantragsbemusterung und die Einreichung des Bauantrages erforderlich. Der Bauherr beauftragt Z. durch gesonderten Planungsauftrag mit der Durchfhrung der Bauantragsbemusterung und der Erstellung des Bauantrages, sofern er bereits Eigentmer eines Baugrundstckes ist, ein solches erworben hat oder von ... ein Baugrundstck vertraglich zugesichert ist." Der gesonderte Planungsauftrag ist bei Abschluss des Fertighausvertrages erteilt worden, obwohl die Bauherren wie die Unternehmerin wußte, weder Eigentmer eines Baugrundstcks waren noch ein solches Grundstck erworben hatten und auch von dritter Seite ein Baugrundstck nicht vertraglich zugesichert war. Die Parteien sind demnach davon ausgegangen, daß der Erwerb des passenden Baugrundstcks anderweitig, nmlich durch die Vermittlung der Klgerin gesichert war. Damit hat der Fertighausvertrag mit dem Grundstckskaufvertrag "stehen und fallen" sollen. Dafr spricht schließlich auch der Umstand, daß in dem Fertighausvertrag kein Rcktrittsrecht fr den Fall vereinbart ist, daß der Grundstckserwerb scheitern sollte. Ein solches Rcktrittsrecht wird in der Rechtsprechung als Indiz gegen einen Verknpfungswillen gewertet (BGHZ 76, 43, 49 f.; OLG Koblenz NJW-RR 1994, 295). Wird kein Vorbehalt des Grundstckserwerbes vereinbart, belegt dies den rechtlichen Zusammenhang der Vertrge jedenfalls dann, wenn sich der Fertighausverkufer um den Erwerb des Grundstcks zu kmmern hat, wie dies hier der Fall gewesen ist. Im Ergebnis ist hiernach von der Formbedrftigkeit des Vertrages auszugehen, aus dem die Unternehmerin ihre Klageforderung herleiten will. Die Klageforderung ist deshalb nicht begrndet.

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