Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

Formbedürftigkeit des Werkvertrags wenn der Abschluss des Bauvertrags mittelbar zum Zwang führt, den Grundstckskaufvertrag abzuschließen

Der 3. Zivilsenat des OLG Koblenz hat im März 2014 folgende Entscheidung verkündet:

Ein Bauvertrag ist beurkundungsbedrftig, wenn er mit dem Verkauf ber den Erwerb des Grundstcks eine rechtliche Einheit bildet. Dabei ist zu prfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der fr die Bebauung notwendige Grundstckserwerb vom Bauvertrag in der Weise abhngen soll, dass beide Vertrge miteinander stehen und fallen.

OLG Koblenz, Urteil vom 25.03.2014 - 3 U 1080/13

Tatbestand:
Die Klger wurden in einem Onlineportal auf eine Anzeige einer GmbH Co.KG aufmerksam, in der diese die Errichtung einer Doppelhaushlfte mit Grundstck in Mainz fr 224.700,00 Euro anbot. Als Adresse war die Straße angegeben, in der das Grundstück lag: Auf ihre Anfrage wurden die Klger an den Zeugen verwiesen, der den Klgern die Grundstcksanschrift mitteilte und den Kontakt zu dem damaligen Vertriebsleiter der GmbH & Co.KG, dem Zeugen V, vermittelte. Die GmbH & Co.KG erstellte ein um eine Vollunterkellerung erweitertes Angebot fr ein Doppelhaus zu einem Gesamtpreis von 300.265,00 Euro, der Grundstckskosten fr das vorerwähnte Baugrundstck in Hhe von 67.000,00 Euro beinhaltete. Im Februar 2012 schlossen die Klger mit der GmbH & Co. KG einen Bauvertrag ber die Errichtung eines schlsselfertigen Hauses auf dem vorerwähnten Grundstck. Nach Ziff. 2 a) des Bauvertrags waren folgende Leistungen Vertragsbestandteil: Planung mit Baugenehmigung , Architekt A; Nachtragsbauantrag fr eine Vollunterkellerung. Eigentmer des Grundstcks ist die Beklagte, deren damaliger Geschftsfhrer Josef G. am verstorben ist. Dieser hatte dem Zeugen Z einen Auftrag fr den Vertrieb des Grundstcks erteilt. Im Februar 2012 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag ber das Grundstck. Mitverkauft wurde die Baugenehmigung der Stadt Mainz. Diese war bis Juni 2012 gltig und bezog sich auf die Errichtung eines Dreifamilienhauses. In Ziffer III Nr. 4 des Vertrags unterwarfen die Klger sich der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermgen. Eine Buchgrundschuld in Hhe von 300.000 Euro wurde bestellt. Der Beurkundungstermin wurde den Klgern von dem Zeugen Z mitgeteilt. In dem Termin war auch der Zeuge V anwesend. Mit Schreiben vom 23. Mrz 2012 haben die Klger den Bauvertrag gegenber der Firma ABC widerrufen mit der Begrndung, dass dieser nicht formwirksam geschlossen worden sei. Unter dem 12. April 2014 erklrten sie gegenber der ABC GmbH & Co.KG und gegenber der Beklagten die Anfechtung wegen arglistiger Tuschung. Ihnen seien die Plne fr die Errichtung einer Doppelhaushlfte des Architekten A vorgelegt worden, die mitverkaufte Baugenehmigung beinhalte hingegen nicht das geplante Bauvorhaben. Es lgen versteckte Mngel vor, die der Beklagten bekannt gewesen seien. Es sei ein Gewlbekeller vorhanden und es existiere ein Überbau von dem Nachbargebude. Die Beklagte hat auf ihren Antrag eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Kaufvertragsurkunde erhalten. Die Klger sind der Ansicht, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde sei unzulssig. Der Bauvertrag leide an einem Beurkundungsmangel, so dass auch der Kaufvertrag ber das Grundstck unwirksam sei. Sie htten das Grundstck ohne den Bauvertrag nicht gekauft. Darber hinaus verweisen sie auf die von ihnen erklrte Anfechtung wegen arglistiger Tuschung. Die Beklagte ist dem entgegen getreten. Sie hat geltend gemacht, sie habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags keine Kenntnis von der GmbH & Co. KG gehabt und ihr das Grundstck auch nicht angeboten. Sie habe erst einen Tag vor dem Protokollierungstermin von dem Zeugen erfahren, dass die Klger das Grundstck erwerben wollten. Die Klger htten lediglich das Grundstck mit der Baugenehmigung gekauft. Aus der mitverkauften Baugenehmigung fr ein Dreifamilienhaus htte im Wege einer Tekturplanung ein Einfamilienhaus gebaut werden knnen. Der Gewlbekeller sei den Klgern bekannt gewesen. Diese htten das Grundstck mehrfach besichtigt. Das Bestehen eines berbaus werde mit Nichtwissen bestritten. Das Landgericht hat nach Anhrung der Klger und des verstorbenen Geschftsfhrers der Beklagten sowie nach Durchfhrung einer Beweisaufnahme die Klage abgewiesen. Zur Begrndung hat es ausgefhrt, der Bauvertrag und der Grundstckskaufvertrag bildeten keine rechtliche Einheit. Dagegen richtet sich die Berufung der Klger. Sie machen erneut geltend, der Bauvertrag sei beurkundungspflichtig gewesen.

Entscheidungsgründe:
Die zulssige Berufung der Klger ist begrndet.

1. Die Kl
ger berufen sich mit ihrem Haupteinwand auf eine Unwirksamkeit der vollstreckbaren notariellen Urkunde aus formellen Grnden und begehren, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde fr unwirksam zu erklren. Die Klage ist als prozessuale Gestaltungsklage in entsprechender Anwendung von §§ 767 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO statthaft. Wird wie hier keine Einwendung geltend gemacht, die den durch den Titel festgestellten Anspruch selbst betreffen, sondern beruft sich der Vollstreckungsschuldner darauf, dass ein nach dem ußeren Erscheinungsbild wirksamer Titel aus formellen Grnden unwirksam ist, ohne dass dies dem Titelinhalt zu entnehmen ist, ist die als. Vollstreckungsabwehrklage bezeichnete Klage als Klage analog § 767 Abs. 1 ZPO auszulegen und zulssig (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 1993 - X ZR 244/92 - BGHZ 124, 164 ff.; BGH, Urteil vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09 - BGHZ 183, 169 ff.; Lackmann, in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 767 Rn. 9b).

2. Die Klage analog § 767 ZPO ist auch begr
ndet. Der Beklagten ist eine Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde, mit der die Klger sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, nicht gestattet. Der Kaufvertrag und damit auch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist nichtig, §§ 125, 311b, 139 BGB. Dies folgt daraus, dass der Werkvertrag der Klger mit der GmbH & Co. KG vom Februar 2012 gemß §§ 125, 311 b Abs. 1Satz 1 BGB nichtig ist. Der Vertrag htte notariell beurkundet werden mssen. Die Nichtigkeit des Bauvertrags nach § 125 BGB erfasst gemß § 139 BGB auch den Grundstckskaufvertrag. Ob die Klger zur Anfechtung des Kaufvertrags nach §§ 119, 123 BGB-berechtigt waren, kann somit dahin stehen

a) Ein Bauvertrag ist grunds
tzlich nicht formbedrftig. Nach stndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB jedoch auf den Bauvertrag erstrecken. Das ist dann der Fall, wenn dieser mit dem Grundstckskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet.

aa) Eine solche rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundst
ckskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Vertrge in der Weise miteinander zu verknpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGH, Urteile vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; vom 6. November 1980 -VII ZR 12/80 - BGHZ 78, 346, 349; vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 7.77; vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - BauR 2009, 1138 = NZBau 2009, 442 = ZfBR 2009, 559 st. Rspr). Sind die Vertrge allerdings nicht wechselseitig voneinander abhngig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstcksgeschft vom Bauvertrag abhngt (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777 BGH, Urteil vorn 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.). Nur diese Abhngigkeit erlaubt den Rckgriff auf § 311b BGB. Denn nur bei einer Abhngigkeit des Grundstcksgeschfts von dem Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung des Schutzzwecks des § 311b BGB (Warnfunktion, Gewhrsfunktion fr richtige, vollstndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen.
Die Frage der Formbed
rftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Vertrge nicht abhngig und kann auch dann vorliegen, wenn beide Vertrge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777; BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 VII ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.). Eine rechtliche Einheit von Bau- und Grundstckskaufvertrag kann zudem auch dann gegeben sein, wenn die Parteien des Bauvertrags nicht identisch sind mit den Parteien des Grundstckskaufvertrags (BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.; Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - BauR 2009, 1138 = NZBau 2009, 442 = ZfBR 2009, 559).
bb) F
r den Fall, dass wie hier der Bauvertrag vor dem Grundstckskaufvertrag geschlossen wird, hat der Bundesgerichtshof die nachfolgenden weiteren Grundstze aufgestellt (BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - 1/3 ZR 246/08 - BGHZ 186, 345 ff.):
Maßgeblich ist nicht der tats
chliche Wille der Parteien des Grundstckskaufvertrages, denn dieser ist in aller Regel vor Abschluss des Bauvertrages nicht feststellbar. Vielmehr ist zu prfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der fr die Bebauung notwendige Grundstckserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhngen soll, dass beide Vertrge miteinander stehen und fallen. Es reicht nicht aus, dass die Parteien eine Abhngigkeit des Bauvertrags vom zuknftigen Grundstckserwerb wollen. Vielmehr mssen sie gemeinsam davon ausgehen, dass dieser Grundstckserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhngt. Ausreichend ist, dass in dem dem Grundstckserwerb vorgezogenen Geschft ein Verknpfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht. Ein solcher Verknpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller fr die Durchfhrung eines Bauvertrages ein Grundstck bentigt. Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grundstck ausgefhrt werden soll, reicht fr sich genommen nicht. Ein Wille, die Vertrge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknpfen, kommt aber dann in Betracht, wenn die Parteien des Bauvertrages und diejenigen des Kaufvertrages identisch sind oder der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchfhrung des Kaufvertrages hat. Er wird dann hufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstck erfolgen soll. Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmglichkeit auf die Durchfhrung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstnde, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedrftig (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 - BGHZ 78, 346 ff; Urteil vom 16. Dezember 1993 - VII ZR 25/93 - BauR 1994, 239 = ZfBR 1994, 122; Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - BauR 2009, 1138 = NZBau 2009', 442 = ZfBR 2009, 559; Urteil vom 22. Mrz 1991 - V ZR 318/89 - NJW-RR 1991, 1031, 1032 Kanzleiter, in: Mnchener Kommentar, BGB, 6. Aufl. 2012, § 311b Rdn. 54).
Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist im jeweiligen Einzelfall vom Tatrichter zu bewerten (BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 - BGHZ 78, 346 ff.).

cc) Ausgehend von diesen Grunds
tzen ist vorliegen von einer rechtlichen Einheit zwischen Bau- und Grundstckskaufvertrag auszugehen. Das ergibt sich aus einer Gesamtschau aller Umstnde vor und bei Abschluss beider Vertrge unter Bercksichtigung der von den Parteien vorgelegten Urkunden.
Diese stellen sich unstreitig wie folgt dar: Die GmbH & Co.KG hat mit dem Inserat im Onlineportal ein Bauvorhaben, die Errichtung einer Doppelhaush
lfte, zusammen mit einem Grundstck beworben. Ihr Angebot hat sich nicht nur auf eine Doppelhaushlfte, sondern auch auf ein ganz bestimmtes dafr vorgesehenes Grundstck bezogen. Der dort angegebene Preis von 224.700,00 Euro hat ausdrcklich Haus und Grundstck umfasst.
Der Zeuge, den die Beklagte nach der Erkl
rung ihres damaligen Geschftsfhrers im Rahmen der erstinstanzlichen Anhrung mit dem Vertrieb des Grundstcks beauftragt hatte, hat den Kontakt zwischen den Klgern und der GmbH & Co.KG, vertreten durch den damaligen Vertriebsleiter und Zeugen V, vermittelt. Dabei haben die Zeugen jeweils fr die von ihnen vertretenen Auftraggeber gehandelt, so dass sich die GmbH & Co.KG das Handeln des Zeugen und die Beklagte das Handeln des Zeugen V zurechnen lassen mssen, § 164 Abs. 1 BGB.
Die Kl
ger haben sodann von der GmbH & Co.KG die von dem Architekten der Beklagten gefertigten Planunterlagen vom 26. Oktober 2008 erhalten, die das streitgegenstndliche Grundstck betreffen und als Bauherrin die Beklagte ausweisen. Die Beklagte wendet ohne Erfolg ein, hiervon keine Kenntnis gehabt zu haben. Sie muss sich die Kenntnis des Zeugen zurechnen lassen, § 166 Abs. 1 BGB. Die Aushndigung der Unterlagen kann nur ber den Zeugen und damit im Interesse der Beklagten geschehen sein, das Grundstck zu verußern.
Das Angebot der GmbH & Co.KG auf Abschluss des Bauvertrags bezieht sich auf ein Grundst
ck in Mainz und weist den Kaufpreis fr das Grundstck mit 67.00,00 Euro auf, was der Hhe des tatschlichen Kaufpreises entspricht. Die Argumentation der Beklagten, der Grundstckswert sei lediglich zur Gesamtkalkulation als Grundlage fr eine Finanzierung aufgenommen worden, verfngt nicht. Vielmehr war Gegenstand der Planung allein das streitgegenstndliche Grundstck. Es liegen keine Anhaltspunkte dafr vor, dass ein anderes Grundstck in Mainz zu einem Kaufpreis von 67.000,00 Euro zur Verfgung gestanden hatte.
Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten in erster Instanz haben die Kl
ger mit dem Zeugen und dem damaligen Vertriebsleiter der GmbH & Co.KG, dem Zeugen V, das Grundstck besichtigt. Daraus folgt, dass die Kaufvertragsverhandlungen ber das streitgegenstndliche Grundstck zeitgleich mit den Gesprchen ber den Abschluss des Bauvertrags und mit Wissen und Wollen der GmbH & Co.KG einerseits und der Beklagten andererseits gefhrt wurden. Der Bauvertrag bezieht sich sodann ebenfalls konkret auf das Grundstck in Mainz. Dieses Grundstck wird im Bauvertrag bereits als Grundstck der Klger bezeichnet. Die Planung mit Baugenehmigung des Architekten der Beklagten wird als Vertragsbestandteil aufgenommen.
Es war die GmbH & Co.KG, vertreten durch den Zeugen Z, die dem damaligen Gesch
ftsfhrer der Beklagten mitgeteilt hat, dass die Klger das Grundstck erwerben wollten, was zur Vereinbarung eines Notartermins fhrte. Damit hat letztlich die GmbH & Co.KG den Abschluss des Kaufvertrags nicht nur gefrdert sondern in ausreichendem Maß auf das Zustandekommen des Kaufvertrags Einfluss genommen, auch wenn sie die Beklagte nicht rechtlich htte verpflichten knnen.
Zum Zeitpunkt des Abschluss des Bauvertrags wusste die GmbH & Co.KG, dass die Kl
ger Haus und Grundstck erwerben wollten. Sie hat durch das aufgezeigte Verhalten gegenber den Klgern den sicheren Eindruck erweckt und auch erwecken wollen, dass sie auch das fr die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstck verschaffen werde. Dieser Eindruck bestand zum Zeitpunkt der Beurkundung fort und die Beklagte hatte Kenntnis davon. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags wusste die Beklagte nach ihrem eigenen Vorbringen, dass fr das Grundstck bereits ein Bauvertrag abgeschlossen worden war. Dann htte es aber auch der Beurkundung dieses Bauvertrags bedurft. Fr die Klger fhrte der Abschluss des Bauvertrags mittelbar zum Zwang, den Grundstckskaufvertrag abzuschließen.

b) Den Kl
gern ist die Berufung auf die Formnichtigkeit der Vertrge nicht nach Treu und Glauben verwehrt. Die Formvorschriften, an deren Nichtbeachtung das Gesetz die Nichtigkeit des Rechtsgeschfts knpft, sind im Interesse der Sicherheit des Rechtsverkehrs grundstzlich streng tatbestandsmßig anzuwenden (BGH v. 31.1.1983 - II ZR 288/81 BGHZ 86, 367), Hiervon ist nach stndiger Rechtsprechung gern. § 242 BGB eine Ausnahme nur dann zu machen, wenn die Folge der Vertragsnichtigkeit fr die am Vertrag festhaltende Partei "nicht bloß hart, sondern schlechthin untragbar" ist (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 1998 - V ZR 197/97 - BGHZ 138, 339 ff.). Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des Senats vorliegend nicht gegeben.

3. Der geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung steht den Kl
ger entsprechend § 371 Satz 1 BGB analog als Annex zur Vollstreckungsgegenklage und damit auch der Klage analog § 767 ZPO zu (vgl. BGH, Urteil vom 22. September 1994 - IX ZR 165/3-BGHZ 127, 148). Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorlufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Streitwert fr das Berufungsverfahren wird auf 67.000,00 Euro festgesetzt. Der Wert des mit der Klage analog § 767 ZPO verbundenen Herausgabeantrags bleibt außer Ansatz. Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Senat folgt den Grundstzen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Ihre Anwendung auf den konkreten Einzelfall geht in der Bedeutung ber diese nicht hinaus.


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