Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

Hausvertrag auch ohne explizite Vereinbarung des Bauortes zustande gekommen

Im Februar 2007 hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe folgende Entscheidung verkündet:


aus den Gründen:
...
II.
Die zul
ssige Berufung ist begrndet. Die Beklagten sind als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Klgerin 16.445,85 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Der Anspruch der Klgerin ergibt sich aus § 649 Satz 2 BGB i. V. mit § 8 Nr. 1 des Vertrages vom 13.11./21.11.2005.

1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist zwischen den Parteien mit Zugang der Vertragsbest
tigung der Klgerin vom 21.11.2005 an die Beklagten der " Hausvertrag " vom 13.11./21.11.2005 wirksam zustande gekommen. Die Tatsache, dass die Vertragsurkunde in § 1 Nr. 3 ber den Bauort nicht ausgefllt, hierber also noch keine Vereinbarung getroffen worden ist, steht dem nicht entgegen.

Das Landgericht schließt aus diesem Umstand, die auf den Vertragsschluss der Beklagten gerichtete Willenserkl
rung sei nicht unbedingt abgegeben worden. Aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten sei der Vertrag vielmehr erst mit der bereinstimmenden Nennung eines konkreten Grundstckes als geschlossen anzusehen. Diese Auffassung teilt der Senat nicht. Wie auch das Landgericht nicht verkennt, gehrt die Vereinbarung des Bauortes nicht zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen des Werkvertrages. Vielmehr geht es insoweit um die Abwicklung (Durchfhrung) des Vertrages. Den Vertragsparteien ist es unbenommen, sich ber diesen Punkt bei Vertragsschluss oder spter zu verstndigen.

Verfgt der Besteller im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht (sicher) ber ein Baugrundstck, so vermag dies mangels abweichender Vereinbarungen grundstzlich nichts an der Wirksamkeit des Vertrages zu ndern. Das damit verbundene Risiko, dass der Vertrag mangels Baugrundstck nicht durchgefhrt werden kann und die damit einhergehenden finanziellen Risiken, trgt der Besteller grundstzlich allein.

Es ist dem Besteller zur Vermeidung bzw. Minimierung dieses Risikos unbenommen, den Vertrag nur unter einer entsprechenden Bedingung (hier: Erwerb eines Baugrundstcks; Finanzierungszusage der Bank) zu schließen. Im Streitfall haben die Beklagten nach ihren eigenen Angaben den Vertrag in Kenntnis der Tatsache geschlossen, dass die Finanzierung des Vorhabens noch nicht gesichert und auch Baugrund noch nicht erworben war.

Nach ihren Angaben wollten sie den
Vertrag auf Anregung des Handelsvertreters der Klgerin (H) noch im Jahr 2005 schließen, um die Eigenheimzulage zu sichern Sie seien aber aufgrund der Angaben des H davon ausgegangen, der Vertrag sei ungltig, wenn die Finanzierung nicht klappt, was streitig ist. Die Vertragsurkunde enthlt jedoch eine solche Bedingung (Zustandekommen der Finanzierung 1 Erwerb eines Baugrundstckes) nicht.

Eine solche ist auch nicht durch m
ndliche Zusatzvereinbarung zustande gekommen. Abgesehen davon, dass H zur Abgabe einer solchen Zusage erkennbar nicht bevollmchtigt war (§ 12 Nr. 3 des Vertrages), ist die dahingehende Behauptung der Beklagten jedenfalls (mangels Beweisantritt) unbewiesen.

2. Der Vertrag ist auch nicht infolge Anfechtung (§§ 123, 142 BGB) von Anfang an als nichtig anzusehen. Wie sich bereits aus obigen Ausf
hrungen ergibt, kann eine entsprechende Zusage bzw. Vorspiegelung durch Herrn H nicht festgestellt werden.

Eine Anfechtung gem
ß § 119 Abs. 1 BGB, an die im Hinblick auf das protokollierte Vorbringen des Beklagten Ziff. 1 im Termin am 23.01.2007 gedacht werden knnte, scheitert jedenfalls daran, dass die Beklagten dieses Vorbringen nicht zum Anlass genommen haben, ihre auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklrung anzufechten. Die erstmals in der Klagerwiderung enthaltene Anfechtung betrifft einen anderen Grund und wre ohnehin im Hinblick auf § 121 BGB verfristet gewesen.

3. Ohne Erfolg wenden sich die Beklagten - erstmals im Berufungsverfahren - dagegen, dass die Kl
gerin das außergerichtliche Schreiben ihres Prozessbevollmchtigten vom 28.11.2005 als Kndigung i. S. von § 649 BGB aufgefasst hat. Abgesehen davon, dass dieses Verstndnis des vorgerichtlichen Verhaltens der Beklagten unstreitig war, brachten die Beklagten in I. Instanz hinreichend zum Ausdruck, dass eine Durchfhrung eines etwa zustande gekommenen Vertrages fr sie (jedenfalls in absehbarer Zeit) nicht in Betracht kommt. Sie haben angegeben, dass eine Vertragsdurchfhrung schon aus finanziellen Grnden (derzeit) nicht in Betracht kommt und darber hinaus haben sie (hilfsweise) unberechtigt die Anfechtung des Vertrages erklrt.

Im
brigen ist dieses - im Schriftsatz vom 24.01.2007 vertiefte - Verteidigungsvorbringen letztendlich unerheblich. Die Beklagten haben - was sich im Termin zur mndlichen Verhandlung nochmals besttigt hat - zum Ausdruck gebracht, dass sie den Vertrag nicht erfllen werden (nicht nur weil er ihrer Ansicht nach nicht zustande gekommen sei, sondern auch deshalb, weil ihnen die finanziellen Mittel fehlen). Der Klgerin steht unter diesen Umstnden auch dann ein Anspruch auf die geltend gemachte Vergtung zu, wenn die Beklagten keine Kndigung i.S. von § 649 BGB ausgesprochen htten. Es kann dahinstehen, ob sich fr diesen Fall der Anspruch aus § 326 Abs. 2 BGB ergibt, weil die Beklagten vertragswidrig ihre Mitwirkungspflicht bei der Errichtung des Hauses verweigerten und es somit zu vertreten haben, dass die Klgerin ihre Leistung nicht mehr erbringen kann (vgl. BGH DB 2004, 2580) oder ob es sich um einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gemß §§ 280 ff. BGB (frhere positive Vertragsverletzung) handelt. Jedenfalls kann die Klgerin ihren Vergtungsanspruch im Hinblick auf das Vertrags- und auch treuwidrige Verhalten der Beklagten durchsetzen, ohne die Gegenleistung erbringen zu mssen (vgl. BGH NJW 2005, 1640).

4. Entgegen der Auffassung des Beklagten handelt die Kl
gerin im Streitfall nicht treuwidrig (§ 242 BGB), in dem sie nicht versucht habe, "den Vertrag zu retten und mit dem Beklagten eine Engagement zu finden: Etwa dies, den Baubeginn zu verschieben, damit die Beklagten Zeit haben, den Baugrund zu beschaffen", wie dies der Beklagtenvertreter im Schreiben vom 28.11.2005 angeregt habe. Das vorgenannte Schreiben enthlt eine derartige Anregung nicht. Dort wird der Klgerin nur in Aussicht gestellt, dass die Beklagten vielleicht in 3 - 4 Jahren ein Haus bei der Klgerin bestellen werden. Auch aus dem sonstigen Verhalten der Beklagten (s. oben) geht hervor, dass die Beklagten an einer Vertragsdurchfhrung (in absehbarer Zeit) kein Interesse haben.

5. Die H
he des geltend gemachten Anspruchs ist nicht im Streit. Insbesondere ist auch der Vortrag der Klgerin unstreitig, wonach der Klaganspruch ungleich hher wre, wrde sie konkret abrechnen.


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