Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

keine Heilung des nach § 311b nichtigen Hausvertrages durch nachfolgenden Grundstückserwerb


Im Januar 2003 hat der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe folgende Entscheidung verkündet:

Eine Formbed
rftigkeit des Bauvertrages ist schon dann zu bejahen, wenn nach den Vorstellungen der Partner des Grundstckskaufvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausfhrung des Bauvertrages zu ermglichen.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2003 - 13 U 51/02

Grnde:
I.
Das Landgericht hat die Klage, mit der die Kl
gerin nach Scheitern des zwischen den Parteien geschlossenen Werkvertrags Vergtung fr erbrachte sowie nicht erbrachte Leistungen begehrt hat, wegen Nichtigkeit des zwischen den Parteien bestehenden Bauvertrages abgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Berufung der Kl
gerin, die rgt, das Landgericht habe unzutreffend angenommen, dass Bauvertrag und spter von den Beklagten geschlossener Grundstckskaufvertrag in rechtlichem Zusammenhang stnden.

Die Verpflichtung der Kl
gerin sei nicht auf das konkrete Grundstck beschrnkt gewesen, was sich - neben den in erster Instanz vorgebrachten Gesichtspunkten auch aus Nr. 2. u. 4. des Vertrages ergebe.
Der Bauvertrag sei auf jedem Grundst
ck zu realisieren gewesen, und aus keiner der Vertragsbestimmungen lasse sich entnehmen, dass der Bauvertrag nur fr den Fall des Grundstckserwerbes Bestand haben sollte. Die Unabhngigkeit (oder jedenfalls ausschließlich wirtschaftliche Abhngigkeit) beider Vertrge voneinander sei schließlich in der Folgezeit dadurch besttigt worden, dass die Beklagten das Grundstck trotz zunchst nicht zu realisierender Planungen erworben htten.

II.
1.
Die Berufung der Kl
gerin ist zurckzuweisen, da das Landgericht in seiner Entscheidung mit zutreffenden Grnden die Formnichtigkeit des zwischen den Parteien am 19.07.1999 privatschriftlich geschlossenen Bauvertrages angenommen hat.

Gem
ß § 313 Satz 1 BGB (a.F.) htte dieser, da er mit dem am 18.04.2000 protokollierten Grundstckskaufvertrag in rechtlichem Zusammenhang stand, der notariellen Beurkundung bedurft.

a) Vorliegend ergibt die W
rdigung der Umstnde des Vertragsschlusses wie auch vom Landgericht bereits zutreffend dargestellt - sowie die vertragliche Vereinbarung selbst, dass (zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrages) der Grundstckskaufvertrag mit diesem "stehen und fallen" sollte (BGHZ 78, 346 ff.); dabei gengt die nur einseitige Abhngigkeit (BGH NJW 2001, 226 ff.; BGH NJW 2002, 2559 ff.), wenn die mit dem Normzweck des § 313 Satz 1 BGB verbundenen Schutzfunktionen eine Erstreckung des Formgebotes erfordern. Eine Formbedrftigkeit des Bauvertrages ist folglich schon dann zu bejahen, wenn nach den Vorstellungen der Partner des Grundstckskaufvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausfhrung des Bauvertrages zu ermglichen (BGH NJW 2002, a.a.O.).
Ausreichend ist ein entsprechender Verkn
pfungswille nur eines der Vertragspartner (BGHZ 78, 346, 349). Dies folgt nicht nur aus dem Normzweck des § 313 S. 1 BGB, sondern darber hinaus auch daraus, dass die Annahme einer Einheitlichkeit beider Rechtsgeschfte nicht voraussetzt, dass an beiden dieselben Parteien beteiligt sind (BGH a.a.O.). Die zeitliche Abfolge beider Vertrge ist fr die Bewertung der rechtlichen Einheit unerheblich. Entsprechend ist es ohne Belang, dass die Beklagten auf dem genannten Grundstck heute ein Bauvorhaben ohne die Klgerin realisiert haben; entscheidend ist der Einheitlichkeitswille bei Vornahme des Rechtsgeschfts. Dieser lag sowohl bei Abschluß des Bauvertrages auf der Grundlage konkreter durch die Klgerin vorbereiteter Planungen als auch auf Seiten der Beklagten noch bei Protokollierung des Grundstckskaufvertrages vor. Letzteres ergibt sich eindrcklich aus dem Schreiben der Beklagten vom 14.06.2000 (Anlage B 6). Neben den auch im brigen zutreffenden Grnden sah das Landgericht ein gewichtiges Indiz fr den rechtlichen Zusammenhang beider Vertrge in der Tatsache, dass sich der Bauvertrag ausweislich seiner Bestimmungen und der zur Werbung geschalteten Anzeige in der Badischen Zeitung auf ein ganz bestimmtes Grundstck beziehen sollte. Fr dieses existierten bereits konkrete Planungen (vgl. Anlage K 1, die auf Plne vom 10.07.1999 verweist), die unstreitig die Besonderheiten der Grundstckssituation bercksichtigten. So war zunchst nicht nur geplant, dass der Eigentmer des Grundstckes selbst am Bau beteiligt wird, sondern auch der Anbau an ein bereits vorhandenes Wohngebude vorgesehen. Auf dieser Grundlage nennt die Anzeige der Klgerin auch bereits den Gesamtpreis des Bauvorhabens, der den Kaufpreis fr das Grundstck ersichtlich einschließt (was sich aus der Zusammenschau der Anlagen B1, K1 und B6 ergibt). Insofern ist der Vortrag der Klgerin, mit dem sie ohne jede weitere Erluterung behauptet, die (konkreten) Planungen htten auch auf jedem anderen Grundstck realisiert werden knnen, nicht nachvollziehbar.
Entgegen der Auffassung der Kl
gerin ergibt sich aus diesen Umstnden sowie den einzelnen Regelungen des Bauvertrages, dass die Klgerin ihre Vertragspflichten wie sie mit Vertrag vom 19.07.1999 festgelegt wurden, auf die berbauung des konkreten Grundstckes beschrnkt sah (zur Annahme eines rechtlichen Zusammenhangs gerade fr diesen Fall: BGH NJW 1994, 721).
Daf
r spricht neben den durch das Landgericht angefhrten Grnden auch die Bestimmung unter Nr. 9 des Vertrages. Nach dieser sind bei Plannderungen (die angesichts der besonderen Grundstcksverhltnisse bei Erwerb eines anderen Grundstckes zwingend gewesen wren) Festpreis und Bauzeit neu zu vereinbaren. Fr diesen Fall sollte der Bauvertrag also gerade keinen Bestand haben, obwohl es den Beklagten sowohl auf die Fixierung eines Festpreises als auch die Bauzeit ersichtlich ankam. Bei Auswahl eines anderen Grundstcks sah sich die Klgerin folglich an entscheidende Teile des Bauvertrages nicht gebunden. Dies wird noch unterstrichen durch die Regelung der Nr. 9.2., die einen Anspruch des Bauherren auf Erfllung des Bauvertrages (selbst wenn man eine Neuvereinbarung der Konditionen unterstellt) ausschließt, sofern eine Finanzierungsbesttigung fr die genderten Umstnde nicht vorgelegt werden kann. Entsprechend findet sich unter Nr. 24 der Leistungsbeschreibung auch der Hinweis, Grundlage fr den Festpreis seien die dem Auftrag zugrundeliegenden Plne und das Angebot. Schon angesichts dieses Risikos ist auch auf Seiten der Beklagten ein entsprechender Verknpfungswille anzunehmen, der sich zudem (auch fr die nach Ablehnung des ersten Bauantrages genderte Situation) aus dem bereits zitierten Schreiben vom 14.06.2000, dort zweitletzter Absatz, ergibt. Nicht gegen die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Vertrge sprechen die unter Nr. z. und 4. des Bauvertrages statuierten Vorleistungspflichten der Beklagten, die in der tatschlichen Situation unproblematisch waren, da das Grundstck bereits ausgewhlt und ein Planentwurf (nur und gerade fr dieses Grundstck) vorhanden war. Von den Parteien war trotz dieser Vorleistungspflichten - wie sich aus dem weiteren Verlauf ergibt - ein Erwerb des Grundstcks vor Bauvertragsabschluß nicht beabsichtigt, so dass diese Vorleistungspflichten vielmehr dafr sprechen, dass der Grundstckskauf zur Ausfhrung des konkreten Bauvertrages erfolgen sollte und der Verknpfungswille bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestand. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Beklagten angeblich das Risiko der Genehmigung trugen, da nach den Gesamtumstnden des Vertragsschlusses dieses Risiko ausschließlich die berplanung des benannten Grundstckes betreffen konnte. Im brigen bestehen mit den Regelungen der "Individuellen Leistungsaufstellung" (Anlage K 1) bereits Zweifel an dieser von der Klgerin behaupteten Risikoverteilung. Dort heißt es nmlich unter 5.: "Punkt 5.5 (des Bauvertrages) liegt im Risikobereich der Firma Grafried".

Der rechtliche Zusammenhang wird auch nicht durch den im Vertrag unter Nr. 1 enthaltenen Passus "oder ein anderes Grundstck" aufgelst, da diesem angesichts des Regelungszusammenhangs der brigen Vertragsbestimmungen keine Bedeutung zukommen kann. Die Mglichkeit der Auswahl eines anderen Grundstcks war ohne erhebliches Risiko der Beklagten gerade nicht erffnet und von keiner der Vertragsparteien ernsthaft ins Auge gefasst. Vielmehr zeigen die spteren Bemhungen beider Seiten sowie die gewechselten Schreiben, dass an einer Realisierung des Bauvorhabens auf dem ausgesuchten Grundstck festgehalten werden sollte. Schließlich ist nicht ersichtlich, warum sich die Beklagten ohne beabsichtigten Erwerb des genannten und in ihrem Sinne berplanten Grundstcks bereits vorab ohne Grund durch einen fr sie mit hohem Risiko behafteten Bauvertrag binden sollten (siehe dazu auch BGH NJW 94, 721 f.).

b) Der Formmangel des Bauvertrages wurde nicht schon gem
ß § 313 Satz 2 a.F. BGB analog durch Abschluss des Grundstckskaufvertrages geheilt. Mit Abschluss des Grundstckskaufvertrages wird der Schutzzweck der Formvorschrift bezogen auf den Bauvertrag nmlich gerade nicht erreicht, da dieser die Rechtslage bezglich des Bauvertrages noch nicht derart verfestigt, dass eine entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB geboten wre (vgl. BGH NJW 2002, 2559 a. E.).
c) Eine Heilung der Formunwirksamkeit des Bauvertrages gem. § 313 Satz 2 BGB a.F. trat auch nicht mit Auflassung des Grundst
cks im Dezember ein. Die Heilung wrde voraussetzen, dass zum Zeitpunkt der Auflassung eine Willensbereinstimmung der Parteien des Bauvertrages in seiner ursprnglichen Ausgestaltung zumindest in den wesentlichen Bestimmungen noch anzunehmen wre (Staudinger-Wufka, 13. Aufl., Bearb. 2001, RN. 265 zu § 313, BGH NJW-RR 1993, 522, BGH NJW 1981, 2293 jeweils m.w.N.). Die Beweislast fr diesen Umstand trgt die Klgerin (BGH NJW-RR 1993, 522). Von einer Willensbereinstimmung der Parteien noch im Dezember ist auf der Grundlage der vorgelegten Schreiben nicht auszugehen. Das Landgericht hat insoweit zutreffend darauf hingewiesen, dass die Klgerin bereits mit Schreiben vom 17. Februar 2000 (Anlage K6) dokumentiert hatte, dass sie den ursprnglichen Bauvertrag vom 19.7.1999 nicht mehr als Grundlage der Bauausfhrung ansehe. Diese Haltung spiegelt sich auch in den diversen schriftlichen Einigungsversuchen der Parteien wider. Mit Schreiben vom 24.10.2000 und 20.12.2000 (Anlagen K 14 und 16) rckte die Klgerin auch fr die Beklagten erkennbar (s. Anlage K 12) schließlich endgltig von dem ursprnglichen Vertragsinhalt ab und unterbreitete eine neue Vertragsgestaltung, der nicht nur genderte Plne zugrunde lagen, sondern die auch einen neuen Festpreis und neue Bauzeiten vorsah. Zum Abschluss dieses neuen Vertrages kam es jedoch nicht mehr, so dass ohne Belang ist, dass die Beklagten noch Anfang Dezember Sonderwunschvereinbarungen unterzeichneten, die erkennbar auf diesen neuen Vertragsabschluss bezogen waren (vgl. die Zusammenstellung der neuen Vertragsunterlagen wie mit Anlage K 16 vorgelegt). Ein Festhalten der Beklagten an dem Ausgangsvertrag dokumentiert dies folglich nicht. Der Annahme fehlender Willensbereinstimmung widerspricht nicht, dass dem Schreiben der Beklagten vom 14.6.2000 ein Indiz fr den auf ihrer Seite bestehenden Verknpfungswillen bezogen auf Bau- und Grundstckskaufvertrag zu entnehmen ist (vgl. oben II.1.a.), da die fr eine Heilung erforderliche Willensbereinstimmung nicht nur den Willen zur Einheit beider Vertrge, sondern auch ein bereinstimmendes Festhalten beider Seiten an den wesentlichen Vertragsbestimmungen voraussetzt. Gerade die Klgerin war jedoch schon am 17.2.2000 von den wesentlichen Vereinbarungen abgerckt, indem sie mitgeteilt hatte, eine Realisierung des Bauvorhabens auf der vereinbarten Vertragsgrundlage sei nicht mglich. Alle nachfolgenden Verhandlungen lehnten sich deshalb zwar an den Ursprungsvertrag an, sollten aber gerade fr Preis und Bauzeit auf der Grundlage genderter Plne in eine neue Vereinbarung mnden.
d) Der Kl
gerin steht kein Anspruch auf Aufwendungsersatz nach den Grundstzen der berechtigten Geschftsfhrung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB) zu. Dieser Anspruch ist bei Annahme der Nichtigkeit des Bauvertrages nicht grundstzlich ausgeschlossen (BGH BauR 1994, 110). Hier hat die Klgerin jedoch - worauf das Landgericht einleitend in den Entscheidungsgrnden hingewiesen hat - nicht hinreichend dargetan, dass fr die den Aufwendungen zugrundeliegenden Leistungen ein Fremdgeschftsfhrungswille bestand und ihre Aufwendungen auch der Hhe nach nicht schlssig vorgebracht.
Selbst wenn man aus der Tatsache, dass gem
ß Nr. 2 der Leistungsbeschreibung die Baugesuchsplanung den Beklagten oblag, einen Fremdgeschftsfhrerwillen folgern wollte, so hat die Klgerin nicht dargelegt, fr welche konkreten Leistungen sie Aufwendungen begehrt. Dies wre vor dem Hintergrund, dass bereits als Grundlage der Verkaufsbemhungen (also im Interesse der Klgerin) Planungen erstellt worden waren, nher zu begrnden gewesen. Eine pauschale Berechnung des Aufwendungsersatzanspruches auf der Grundlage des - nichtigen - Vertrages scheidet gleichfalls aus.
e) F
r Ansprche der Klgerin aus c.i.c. bestehen keine Anhaltspunkte.

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