Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

Formbedürftigkeit des Werkvertrags bei Objekt in einem „Wohnpark“

Der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe hat im Mai 2011 folgende Entscheidung verkündet:

1. Grundstckskaufvertrag und Werkvertrag stehen in einem rechtlichen Zusammenhang und bedrfen daher der Form des § 311b Abs. 1 BGB, wenn sie miteinander "stehen und fallen sollen".
2. Gleiches gilt im Zusammenhang mit einem Fertighausvertrag auf einem noch von einem Dritten zu erwerbenden Grundst
ck.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.05.2011 - 13 U 121/10


Gr
nde:
Die Berufung ist unbegr
ndet. Zu Recht hat das Landgericht die Nichtigkeit des Bauvertrages angenommen und das Vorliegen sonstiger Ansprche verneint.

1. Auszugehen bei der Beurteilung, ob der Bauvertrag wegen rechtlichen Zusammenhangs mit einem Grundst
cksvertrag formunwirksam ist, ist von den vom Landgericht zutreffend zitierten hchstrichterlichen Entscheidungen. Ob die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, ist im jeweiligen Einzelfall vom Tatrichter zu bewerten (BGHZ 78, 346).

2. Das Landgericht hat zu Recht die Zeitungsanzeige sowie die Gespr
che mit Herrn A und dessen ußerungen in die Bewertung mit einbezogen. Zu Unrecht beruft sich die Berufung darauf, dass Herr A fr die Bauherren ttig sei und jene als selbstndige Handelsvertreterin rechtlich vollstndig frei agiere. Diese habe die Zeitungsanzeige geschaltet, die Klgerin habe mit dem betreffenden Grundstck berhaupt nichts zu tun gehabt.
Die Kl
gerin selbst hatte die Anzeige und die Beratungsgesprche ihrem Vertriebsreprsentanten zugeordnet, der Beklagte hat in seiner Klageerwiderung Herrn A unbestritten als Sttzpunktvertreter bezeichnet. Zu Recht hat das Landgericht auf dieser tatschlichen Grundlage angenommen, dass Herr A "auch fr die Klgerin handelte". Der - grundstzlich an § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO zu messende - neue Vortrag der Klgerin in der Berufungsinstanz ndert an dieser Beurteilung nichts. Im Gegenteil ergibt sich aus der Homepage der Bauherren, dass die genannten Bauvorhaben auf Grundlage der Fertighuser der Klgerin geplant und der Preis jeweils inklusive Grundstck ausgewiesen ist. Der Geschftsfhrer dieser GmbH ist Herr A. Aus der Homepage der Klgerin wiederum ergibt sich, dass die Suche nach einem "X & Y" wiederum unter anderem auf das genannte Projekt verweist. Die gesonderte Mglichkeit "zur Grundstckssuche" fhrt wiederum unter anderem direkt auf das streitgegenstndliche Grundstck. Schließlich ist dort ausdrcklich fr den Sttzpunkt in Freiburg-Vrstetten als Agenturleiter Herr A benannt, unter "Verkauf, Baufachberatung" ist unter anderem Herr A erwhnt. Die dort genannte Adresse der Agentur in Vrstetten ist identisch mit der Adresse der Bauherren. Die fragliche Zeitungsannonce wiederum erwhnt als Postanschrift die A, jene Postanschrift ist aber gleichzeitig die Agenturanschrift der Klgerin; erwhnt in der Anzeige ist ausdrcklich "A", verwiesen ist darauf, dass das Musterhaus geffnet sei, ferner ist die Web-Adresse der Klgerin ausdrcklich erwhnt.
Vor diesem Hintergrund kann also keinerlei Zweifel bestehen, dass die A das fragliche Bauvorhaben mit Kenntnis und Willen der Kl
gerin beworben hat und die Verknpfung zwischen Bauvertrag und Grundstck der Klgerin bekannt war.
Das Verhalten und die Erkl
rungen des Herrn A und des Herrn B lassen sich damit sowohl der XY als auch der Klgerin zuordnen. Dementsprechend hat der Beklagte auch unbestritten vorgetragen, dass die beiden Herren Schadensersatzansprche auch fr die Klgerin geltend machten.

3. Vor diesem Hintergrund hat das Landgericht die tats
chlichen Umstnde des vorliegenden konkreten Einzelfalles zutreffend dahin gewertet, dass ein rechtlicher Zusammenhang vorlag und der Bauvertrag deshalb beurkundungspflichtig gewesen wre. Das Bauvorhaben wurde in der Anzeige als Ganzes angeboten. Aus Sicht des Beklagten musste sich nach der Anzeige, dem Exposé, der Kostenschtzung und den bergebenen Unterlagen die Situation so darstellen, dass nach dem Willen der Anbieterseite das angebotene Haus auch auf dem angesprochenen Grundstck errichtet werden sollte, was der Beklagte ersichtlich auch so wollte. Der Beklagte interessierte sich fr das konkrete Haus mit dem konkreten Grundstck am konkreten Ort. So wurde ihm das Ganze auch als "Wohnpark" angeboten. Fr ihn prsentierte sich die Situation demgemß auch so, dass er das Grundstck nur erhalten wrde, wenn er auch den Bauvertrag mit der Klgerin schließen wrde und dass der Abschluss des Grundstckskaufvertrages nur dazu dienen wrde, den Bauvertrag zu ermglichen. Andererseits musste auch fr die Klgerin, der die Angebotssituation des "Wohnparks" bekannt sein musste (siehe oben), klar sein, dass fr den Beklagten sich die Situation genauso darstellte, die Vertrge fr ihn also miteinander "stehen und fallen" sollten. Dies wurde von ihr, die sie mit in die geschaffene Angebotssituation eingebunden war, zumindest hingenommen (BGHZ 78, 346); mit dem Hinweis in § 6 letzter Absatz des Bauvertrages konnte sie sich dem nicht entziehen.
F
r die Klgerin selbst spielte die (provisionspflichtige) Vermittlung des Grundstcks zwar wirtschaftlich keine unmittelbare Rolle, wohl aber fr ihren Vertriebsreprsentanten, der Geschftsfhrer der vermittelnden XY war. Zumindest mittelbar hatte aber auch die Klgerin ein Interesse daran, dass ihr Vertriebsreprsentant im Hinblick auf die Zusammenarbeit bei knftigen Projekten eine Vermittlungsprovision fr das Grundstck erhalten sollte. Ob dies ausreicht, auch nach dem Willen der Klgerin von einem "Stehen und Fallen" ausgehen zu knnen, kann dahinstehen, da jedenfalls nach dem Interesse des Beklagten davon auszugehen ist und die Klgerin dies hinnahm.
Ein weiteres Indiz fr einen Verknpfungswillen der Parteien kann auch daraus folgen, dass der Bauunternehmer eine Einflussmglichkeit auf die Durchfhrung des Kaufvertrages hat, im umgekehrten Fall spricht dies eher gegen einen entsprechenden Willen (BGHZ 186, 345). Vorliegend ist das Interesse der GmbH an einem Verkauf auch des Grundstcks wegen der entsprechenden Provision offensichtlich. Die XY hatte den Grundstcksverkufer jedenfalls "an der Hand", dieser hatte die XY mit dem Nachweis von Kaufinteressenten bzw. der Vermittlung von Kaufvertrgen beauftragt; im Rahmen des Vorvertrages war vorgesehen, dass weitere Verkaufsbemhungen eingestellt wrden. Auch wenn, wie die Klgerin vortrgt, der Verkufer keine Ausschließlichkeitsbindung mit der XY eingegangen sein mag und auch wenn die Klgerin den Verkufer nicht rechtlich htte verpflichten knnen, an den vermittelten Interessenten zu verkaufen, so hatte die XY gleichwohl jedenfalls maßgeblichen Einfluss auf den Verkufer, der ihr den provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag erteilt und der mit der Einplanung seines Grundstcks in den "Wohnpark" einverstanden gewesen war. Da der Geschftsfhrer diese XY gleichzeitig Reprsentant der Klgerin war, hatte auch diese in ausreichendem Maße Einfluss auf den Grundstcksverkufer.
Hinzu kommt schließlich, dass nicht ersichtlich ist, warum sich der Beklagte ohne beabsichtigten Erwerb des genannten und in seinem Sinne
berplanten Grundstcks bereits vorab ohne Grund durch einen fr ihn mit hohem Risiko behafteten Kaufvertrag htte binden sollen (vgl. BGH, NJW 94, 721).
Auch wenn also das Grundstck im Bauvertrag nicht erwhnt ist und umgekehrt der Kaufvorvertrag den Bauvertrag nicht erwhnt und auch wenn die Klgerin sicherlich gegebenenfalls auch auf einem vllig anderen Grundstck ihr Fertighaus fr den Beklagten errichtet htte, ergibt sich doch aus den Gesamtumstnden, dass auf Grund der oben genannten Kriterien von einem rechtlichen Zusammenhang auszugehen ist.
Nur erg
nzend ist schließlich zu erwhnen, dass die Ausfhrungen der Klgerin im Schriftsatz vom 08.10.2010, S. 4 nicht zutreffen. Es ist keineswegs so, dass in jedem Fall alle Bauvertrge mit Fertighausfirmen notariell beurkundet werden mssten, weil es zahlreiche andere Fallkonstellationen gibt, in denen ein derartiger rechtlicher Zusammenhang zu verneinen ist. In der vorliegend zu beurteilenden Variante ist jedenfalls von einer Beurkundungsbedrftigkeit auszugehen.

4. Sonstige Anspruchsgrundlage f
r die Ansprche der Klgerin sind nicht gegeben.
Aus dem gehaltenen Vortrag sind Anspr
che nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB nicht abzuleiten (vgl. zu denkbaren Fallkonstellationen die Nachweise bei Palandt/Grneberg, BGB, 70. Aufl. 2011, § 311 b Rnr. 45 i.V.m. § 311 Rnr. 56).

Auch Anspr
che unter dem Gesichtspunkt der Geschftsfhrung ohne Auftrag hat das Landgericht mit zutreffender Begrndung verneint (vgl. hnlich Senat, Urteil vom 15.01.2003, 13 U 51/02 unter 111. d).
vorhergehend: LG Freiburg, 09.06.2010 - 4 O 43/09

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