Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

bauherrengünstige Auslegung von Finanzierungsvorbehalten

Im April 1989 hat der 26. Senat des Oberlandesgerichts Hamm folgende Entscheidung verkündet

Werden Bauvertr
ge in Verbindung mit in Aussicht genommenem Grundstckserwerb abgeschlossen, ist besonders sorgfltig zu prfen, ob auf den Erwerber ein - sei es auch nur mittelbarer - Zwang zum Grundstckserwerb ausgebt wird, der eine Beurkundung auch bereits des Bauvertrages nach § 313 Satz 1 BGB geboten erscheinen lßt.

OLG Hamm, 26 U 159/88, Urteil vom 14.04.1989



Tatbestand

Der Unternehmer nimmt die Bauherren auf Zahlung von 10 % des vereinbarten Werklohns f
r die geplante Errichtung eines Luxus- Landhauses zum Gesamtpreis von 221.000,-- DM (218.000,-- DM zuzglich Mehrpreis fr lheizung von 3.000,-- DM) in Anspruch. Die Parteien haben am 15. Mrz 1987 einen "Bauauftrag" ber den Bau "eines Luxus-Landhauses gemß den umseitigen Auftragsbedingungen" zum Gesamtpreis von 218.000,-- DM unterzeichnet. Nach der Bau- und Leistungsbeschreibung vom selben Tagen sollte ein "Luxus- Landhaus 110 m2 Wfl. mit Knppelwalmdach...." errichtet werden. Nach den "sonstigen Vereinbarungen" zum Vertrag sollten die "Vereinbarungen erst rechtskrftig" werden, wenn eine schriftliche Auftragsbesttigung erfolgte. In den "Allgemeinen Auftragsbedingungen" des Unternehmers ist festgelegt: "§ 1 Allgemeines 1. Der Auftrag wird durch schriftliche Besttigung der 6 Gesellschaft angenommen. Die Unterschrift des Fachberaters gilt nicht als Auftragsannahme. 2. ...§ 7 Rcktritt 1. Tritt der Bauherr aus wichtigem Grund von dem Auftrag zurck und erkennt die Firma die Rcktrittserklrung an, so hat der Bauherr entweder an die Firma 10 %. der Auftragssumme ohne besonderen Nachweis zu zahlen oder die tatschlich entstandenen Aufwendungen fr Planung, Statik, Verkaufsprovision, Bauleitung und Handwerkerleistungen, sowie den nachgewiesenen entgangenen Gewinn zu zahlen.... Die Auswahl der Alternativen steht der Firma zu. 2. ..." Zur Frage der Finanzierung heißt es in der Auftragsbesttigung des 12 Klgers vom 16. Mrz 1987 "Wir besttigen diesen Auftrag unter der Voraussetzung, daß wir von ihrer Bank eine Finanzierungsbesttigung erhalten. Dieses setzt voraus, daß die Auszahlung gemß unserem 14 Bauauftrag durch eine Zwischenfinanzierung abgesichert ist." Vor Abschluss des Bauvertrages hatte der Unternehmer den Bauherren einen Finanzierungsvorschlag unterbreitet, der eine monatliche Nettobelastung von 1.182,63 DM und 104,-- DM fr den Bausparvertrag vorsah. Eine vom Zeugen xxx vorausgefllte "Selbstauskunft" ist von dem Bauherren nicht ergnzt und auch nicht unterzeichnet worden. Sie enthielt als "monatliches Einkommen smtlicher Antragsteller" 2 400,-- DM. Im weiteren bersandte der Unternehmer den Beklagten den Entwurf 16 eines notariellen Grundstckskaufvertrages des Notars xxx. Der Kaufpreis - 843 m2/65,-- DM/m2 = 54.795,-- DM - war unter Ziff. 2 in den "Finanzierungsvorschlag" eingesetzt worden. Zur Unterzeichnung des Vertrages kam es jedoch nicht mehr; die Bauherren erklrten dem Unternehmer am 5. April 1987, sie wollten das Bauvorhaben nicht durchfhren. Das Landgericht hat die Klage mit der Begrndung abgewiesen, ein Bauvertrag sei nicht zustande gekommen, weil die in der Auftragsbesttigung genannten (aufschiebenden) Bedingungen (Finanzierungsbesttigung/ Absicherung der Auszahlung durch eine Zwischenfinanzierung) nicht eingetreten seien, die Bauherren htten den Eintritt der Bedingungen auch nicht treuwidrig im Sinne von § 162 BGB verhindert. Gegen dieses Urteil wendet sich der Unternehmer mit seiner Berufung, mit 18 der er im wesentlichen anfhrt, die Bauherren htten den Eintritt der Bedingung treuwidrig verhindert, zudem sei der Bauvertrag auch nicht formnichtig.

Entscheidungsgr
nde
I.
Die zul
ssige Berufung des Unternehmers hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klage ist unbegrndet.

II.
Pauschaler Aufwendungsersatz nach § 7 der Allgemeinen Auftragsbedingungen steht dem Unternehmer schon deshalb nicht zu, weil es an einem wirksam geschlossenen Bauvertrag fehlt (1). Im
brigen haben die Bauherren- worauf das Landgericht zu Recht hinweist - auch nicht treuwidrig gehandelt (2).

1. Wirksamkeit des Bauvertrages
Der von den Parteien geschlossene Bauvertrag ("Bauauftrag") vom 15. M
rz 1987 ist gemß §§ 125 Satz 1, 313 Satz 1 BGB nichtig. Rechtsgeschfte bedrfen grundstzlich keiner Form, damit erleichtert das Gesetz den Rechtsverkehr und trgt den Gegebenheiten des modernen Gter- und Leistungsaustausches Rechnung (vgl. u.a. Palandt-Heinrichs, Kommentar zum BGB, 48. Aufl. 1989, § 125 Anm. 1). Einschrnkungen des Grundsatzes der Formfreiheit sind vom Gesetzgeber in der Regel dort vorgesehen, wo die Vertragsparteien wegen der Risiken des Geschfts vor bereilten Bindungen geschtzt werden sollen. So dient der Beurkundungszwang nach § 313 BGB dem Ziel, die Parteien auf die Bedeutung des Geschfts hinzuweisen (Warnfunktion), sie vor leichtfertigen Grundstcksgeschften zu schtzen (bereilungsschutz) und zugleich den Beweis der getroffenen Vereinbarung (Beweisfunktion) zu sichern (vgl. u.a. Soergel-Wolf, Kommentar zum BGB, 11. Aufl. 1986, Bd. 2/1, § 313 Rz 3; Palandt- Heinrichs, a.a.O., § 313 Anm. 1b). Auf dieser Grundlage liegt eine Erwerbsverpflichtung im Sinne von § 313 Satz 1 BGB auch dann vor, wenn die Entschließungsfreiheit eines Vertragspartners hinsichtlich des Erwerbs oder Nichterwerbs des Grundstcks nach dem Gesamtbild des Vertrages praktisch aufgehoben ist (BGHZ 76, 43, 45). Werden Bauvertrge in Verbindung mit in Aussicht genommenem Grundstckserwerb abgeschlossen, ist besonders sorgfltig zu prfen, ob auf den Erwerber ein - sei es auch nur mittelbarer - Zwang zum Grundstckserwerb ausgebt wird, der eine Beurkundung auch bereits des Bauvertrages nach § 313 Satz 1 BGB geboten erscheinen lßt. Das ist nach Sinn und Zweck der Norm immer dann der Fall, wenn Bauvertrag und beabsichtigter Grundstckserwerb nach dem Willen der Vertragsparteien eine rechtliche, also nicht nur eine tatschliche oder wirtschaftliche, Einheit bilden (BGHZ 78, 346, 348; BGHZ 76, 43, 45, 46; Ingenstau/Korbion, Kommentar zur VOB, 11. Aufl. 1989, Anhang VOB/A Rz. 232 m. w. N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 78, 346, 349), der sich der Senat anschließt, stehen Bauvertrag und Grundstckserwerbsvertrag in rechtlichem Zusammenhang, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhngig sind, daß sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Schon dann, wenn nur eine der Vertragsparteien einen solchen Einheitswillen erkennen lßt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen, unabhngig davon, ob an jedem der Rechtsgeschfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind. Selbst die Niederlegung mehrerer selbstndiger Vertrge in verschiedenen Urkunden hindert die Annahme rechtlicher Einheit nicht, in derartigen Fllen besteht lediglich die widerlegbare Vermutung, daß die Vertrge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen.

Die im vorliegenden Fall zu w
rdigenden Umstnde fhren zur Annahme eines beurkundungsbedrftigen einheitlichen Rechtsgeschfts. Zwar mag bei den hier getrennt abgeschlossenen Vertrgen eine tatsachliche Vermutung fr die rechtliche Selbstndigkeit der jeweiligen Vereinbarungen sprechen, eine derartige Vermutung ist aber durch die besonderen Umstnde des vorliegenden Falles widerlegt. Der Verknpfungswille der Parteien zeigt sich bereits daran, daß die Realisierung des Bauvertrages ohne Erwerb des bestimmten Grundstckes nicht mglich war. Der den Beklagten unterbreitete Finanzierungsvorschlag bezog ausdrcklich die Kosten des Grundstcks in die Finanzplanung ein, das die Beklagten nach den - vom Klger bersandten - Entwurf eines "Grundstckskaufvertrags und Auflassung" erwerben sollten. Daraus folgt, daß der Klger bereit war, dem Beklagten das fr die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstck - wenn auch ber einen Dritten - zu verschaffen und daß die Parteien davon ausgegangen sind, daß die Beklagten Haus und Grundstck erwerben mußten, sollte der Bauvertrag realisiert werden knnen. Denn das zu erwerbende Grundstck durfte wegen der knappen Finanzdecke der Beklagten nicht zu teuer werden, und es mußten smtliche Vorteile des Hausgrundstcks fr die Finanzierung eingesetzt werden. Das hat der Klger selbst in erster Instanz - mit seinem Schriftsatz vom 22. Mrz 1988 - vorgetragen: "Dieser Vorschlag (eine Einliegerwohnung mit zu bauen, und die Finanzierung zu erleichtern) kam gerade von den Beklagten xxx. Es handelt sich um ein Grundstck mit Hanglage. Im Keller sollte eben die Einliegerwohnung gebaut werden ..." Seinen Versuch in der mndlichen Verhandlung zweiter Instanz, von diesem Vertrag abzuweichen, hlt der Senat fr mißlungen. Aus allem ist der Schluß zu ziehen, daß nach dem Willen beider Parteien Bauvertrag und beabsichtigter Grundstckserwerb "miteinander stehen und fallen" sollten. Sondervereinbarungen, die die rechtliche Selbstndigkeit von Bauvertrag und Grundstckserwerbsvertrag begrnden knnten, haben die Parteien nicht getroffen.

2.Keine treuwidrige Verhinderung des Bedingungseintritts
Das Landgericht hat bei der Abweisung der Klage nicht die Formnichtigkeit des Vertrages in den Vordergrund gestellt, es hat vielmehr darauf abgehoben, daß der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung gelungener Finanzierung geschlossen sei und daß die Beklagten den Eintritt dieser Bedingung nicht treuwidrig im Sinne von § 162 BGB verhindert h
tten. Dem ist zuzustimmen.
Wird der Eintritt einer Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen wrde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten (§ 162 Abs. I BGB). Die Parteien eines bedingten Rechtsgeschfts sind zwar nicht verpflichtet, sich um den Eintritt der Bedingung zu bemhen, sie drfen aber whrend des Schwebezustandes nicht in einer gegenber dem anderen Partner treuwidrigen Weise in den Lauf der Dinge zu ihren Gunsten gestaltend eingreifen(u.a. BGHZ 29, 171, 175; Soergel-Wolf, Kommentar zum BGB, 12. Aufl. 1987, Allgemeiner Teil, § 162 Rz. 1). Das treuwidrige Verhalten eines Vertragspartners wird dann dadurch sanktioniert, daß der Bedingungseintritt fingiert wird. Ob eine Partei in den Lauf der fr den Bedingungseintritt maßgebenden Ereignisse treuwidrig eingegriffen hat, ist nur in objektiver Wrdigung ihres Gesamtverhaltens nach Anlaß, Zweck und Beweggrund unter Bercksichtigung aller Umstnde des Einzelfalles unter Einbeziehung auch der subjektiven Einstellung feststellbar. Unter Bercksichtigung dieser Umstnde haben die Beklagten nicht treuwidrig im Sinne von § 162 BGB gehandelt. Die Beklagten haben hier nicht mutwillig eine ins Auge gefaßte Finanzierung verhindert, sie haben lediglich bei realistischer Betrachtung ihrer Einkommens- und Vermgensverhltnisse zu der zutreffenden Feststellung gefunden, daß der von ihnen ins Auge gefaßte Hausbau fr sie nicht finanzierbar war. Zwar mag es durchaus zutreffen, daß die Beklagten mit Hilfe des Klgers trotz ihrer bescheidenen Einknfte von 2.400,-- DM monatlich netto (Bl. 37 R GA) einen Kreditgeber fr die hoch bentigten 245.595,-- DM (Finanzierungsvorschlag Bl. 34 GA) gefunden htten. Dies htte aber zu einer fr die Beklagten untragbaren und damit unzumutbaren monatlichen Belastung von 1.432,63 DM vor Abzug der Abschreibung nach § 7b ESTG gefhrt und htte bei der bernahme derartiger Belastungen, zu denen weitere noch nicht erfaßte zustzliche Aufwendungen gehrten (hhere Nebenkosten im eigenen Haus) absehbar zum spteren finanziellen Ruin der Beklagten gefhrt. Dabei ist weiter zu bercksichtigen, daß sich die beklagten Eheleute ein Kind wnschten und die Ehefrau nach der Geburt des Kindes nicht mehr "mitarbeiten" wollte. Zudem sich die Beklagten zu einem derartig unvernnftigen Finanzgebaren nicht entschließen konnten, haben sie nur den naheliegenden und gebotenen Schluß gezogen, daß sie sich ein fr sie derart aufwendiges Objekt wirtschaftlich nicht leisten konnten, ein treuwidriges Verhalten kann darin nicht gesehen werden.

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