Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

bauherrengünstige Auslegung von Grundstücksvorbehalten


Im April 1991 hat der 25. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm folgende Entscheidung verkündet:

Keine hohen Anforderungen für das Eingreifen eines Grundstücksvorbehalts - Entscheidungsfreiheit der Bauherrn als Leitlinie

OLG Hamm Urteil vom 24. April 1991 25 U 27/90



Die beiden Beklagten, die mit der Kl. einen Vertrag
ber ein Fertighaus geschlossen hatten, haben gemß einer Vertragsklausel den Rcktritt erklrt, weil sie kein geeignetes Grundstck gefunden haben. Die Kl. besteht auf Vertragserfllung. Das LG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Grnde:
Jegliche Anspr
che der Kl. aus dem Bauvertrag vom 6. 11. 1987 scheitern daran, dass die Beklagten wirksam von dem ihnen vertraglich eingerumten Rcktrittsrecht Gebrauch gemacht haben. Im Bauvertrag heißt es unter Rcktrittsrecht: „Fr den Fall, dass kein Baugrundstck erworben werden kann, wird dem Bauherrn ein Rcktrittsrecht ohne jede Abstandszahlung oder Kosten gewhrt, ..." Eine Ausnahme von der Kostenfreiheit sollte nur dann gelten, wenn der Unternehmer bereits Vorleistungen erbracht hatte, was hier nicht der Fall ist. Die Beklagten haben von dieser Rcktrittsklausel wirksam Gebrauch gemacht, nachdem sie ber lngere Zeit hinweg kein Grundstck erwerben konnten, welches im Rahmen ihrer Vorstellungen und finanziellen Mglichkeiten zur Bebauung mit dem bei der Kl. bestellten Fertighaus geeignet war.
Die zwischen den Parteien ausgehandelte
Rcktrittsvereinbarung ist auslegungsbedrftig. Sie legt den Rahmen, in welchem den Bekl. ein Rcktritt vorbehalten bleiben sollte, nicht ausdrcklich und eindeutig fest. Das weite Verstndnis, welches die Kl. der Klausel beimessen will, kann ersichtlich nicht zutreffen. Es wre sinnlos gewesen, den Bekl. ein Rcktrittsrecht lediglich fr den Fall vorbehalten zu wollen, dass sie objektiv berhaupt kein geeignetes Baugrundstck, und zwar unabhngig von Grße, Preis und rtlicher Lage, erwerben knnen sollten. Dieser Fall kann praktisch gar nicht eintreten. Vor dem Hintergrund der seinerzeit zwischen den Parteien schwebenden Vertragsverhandlungen konnte der von den Beklaten ausbedungene Rcktrittsvorbehalt sinnvollerweise nur so verstanden werden, dass die Entscheidungsfreiheit der Beklagten hinsichtlich des noch zu erwerbenden Baugrundstcks nicht ernsthaft eingeschrnkt werden sollte. Die Eignung eines Baugrundstcks setzt sich fr den Bauherren aus verschiedenen Komponenten zusammen. Es muss zum einen fr das geplante Haus von Grße und Zuschnitt her geeignet sein, andererseits darf die Grundstcksgrße jedoch nicht die Vorstellungen und Wnsche des Bauherren an das Grundstck selbst bersteigen. Darber hinaus muss der Gesamtumfang des Bauvorhabens, d. h. Grundstck und Haus zusammen, im Rahmen der finanziellen Mglichkeiten bleiben. Dazu gehrt, dass - wie im vorliegenden Falle beiden Parteien klar war - die noch offene Finanzierungszusage des hinter dem Bauherren stehenden Geldinstituts von großer Bedeutung ist. Dass sich ein Besteller in einem Falle wie dem vorliegenden unabhngig von diesen Vorfragen ohne weiteres an der Bestellung eines Fertighauses festhalten lassen will, kann der Verkufer, der sich einen derartigen Rcktrittsvorbehalt abhandeln lsst, nicht ohne weiteres annehmen. Gegenteiliges msste die Kl. beweisen. Sie hat insoweit keinen Beweis angetreten.
Anhaltspunkte fr ein treuwidriges Verhalten der Beklagten liegen nicht vor. Da ihr Finanzierungsinstitut die Zusage fr die Durchfhrung des Bauvorhabens auf dem ursprnglich ins Auge gefassten Grundstck verweigert hatte, blieb den Beklagten letztlich keine andere Wahl, als dieses Vorhaben aufzugeben. Dass sie schließlich aus finanziellen Grnden ein mit einem Rohbau bebautes kleineres Grundstck aus einer Zwangsversteigerung erwarben, lsst sich ebenfalls nicht als treuwidrig erkennen. Schließlich hat die Kl. nicht dargelegt, dass die Beklagten sich gegebenenfalls nicht in ausreichendem Maße um den Erwerb eines Grundstcks bemht htten, welches doch noch im Rahmen ihrer Mglichkeiten und Mittel fr das mit der Kl. geplante Bauvorhaben geeignet gewesen wre. Die Rcktrittserklrung der Beklagten liegt sptestens in dem Anwaltsschreiben vom 25. 4. 1989 ...
Die Beklagten haben nach alldem von dem kostenfreien vertraglichen R
cktrittsrecht wirksam Gebrauch gemacht. Wollte man im brigen - wie die Kl. vortrgt - die vertragliche Rcktrittsklausel ber ihren Wortlaut hinaus dahingehend verstehen, dass die Beklagten in jedem Falle verpflichtet gewesen wren, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits ins Auge gefasste Grundstck zu erwerben und der Kl. zwecks Errichtung des Fertighauses zur Verfgung zu stellen, so wrden etwaige Ansprche der Kl. mangels Wirksamkeit des Bauvertrages scheitern (§§ 125, 313 BGB). In dem Falle htten die Parteien nmlich den Bauvertrag mit einer Grundstckserwerbsverpflichtung der Beklagten rechtlich in der Weise verbunden, dass die beiden Rechtsgeschfte miteinander „stehen oder fallen“ sollten. Die Formbedrftigkeit der Grundstckserwerbsverpflichtung htte in dem Falle auch den an sich nicht formbedrftigen Bauvertrag beurkundungspflichtig gemacht. Unmaßgeblich ist in einem solchen Falle, dass die beiden Rechtsgeschfte zwischen jeweils unterschiedlichen Parteien htten abgewickelt werden mssen (BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 = LM § 313 BGB Nr. 87; BGHZ 78, 346 = NJW 1981, 274 = LM § 313 BGB Nr. 89 L; BGH, ZIP 1985, 291; OLG Hamm, DNotZ 1982, 367; NJW-RR 1989, 1366).


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