Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

Unklarheiten bei der Formulierung eines Rücktrittsrechts wirken zugunsten der Bauherren

Im Februar 2010 hat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm folgende Entscheidung verkündet:

Die Parteien eines Werkvertrages sind bei der Ausgestaltung eines R
cktrittsrechts grundstzlich frei; die Auslegung einer entsprechenden Vereinbarung richtet sich deshalb nach den allgemeinen fr die Vertragsauslegung geltenden Grundstzen.
OLG Hamm, Urteil vom 22.02.2010 - 17 U 146/09
Gr
nde:

I.
Die Kl
gerin verlangt von den Beklagten eine Vergtung aufgrund eines zwischen den Parteien geschlossenen Hausbauvertrages, von dem die Beklagten zurckgetreten sind. Nachdem die Beklagten eine Musterausstellung der Klgerin besucht und sich ber die ihr angebotenen Hausmodelle informiert hatten, suchte sie ein Mitarbeiter der Klgerin am 06.09.2006 zu Hause auf und legte ihnen einen vorbereiteten Vertragstext ber die Errichtung eines Massivhauses zum Preis von 145.000,00 Euro brutto vor, den die Beklagten am selben Tag unterzeichneten. Zu diesem Zeitpunkt hatten sie die Finanzierung des Bauvorhabens noch nicht geklrt.
Dem Vertrag war u.a. als Anlage 4 eine Zusatzvereinbarung mit folgendem Inhalt beigef
gt:

„Zusatzvereinbarung Rcktrittsrecht "Genehmigte Bauvoranfrage
1. Der Hausvertrag kommt vorbehaltlich der positiven Beurteilung der von dem Architekten gestellten Bauvoranfrage durch die zust
ndige Bauaufsichtsbehrde zustande. Mit Erteilung eines positiven Bescheides der Bauvoranfrage fr das geplante Bauvorhaben wird der Hausvertrag rechtskrftig.

2. Das R
cktrittsrecht erlischt durch schriftliche Mitteilung.“

Der positive Vorbescheid des Landrates des Kreises D als zust
ndiger Baubehrde datiert vom 11.09.2006. Unter dem 13.09.2006 bersandte die Klgerin den Beklagten die Auftragsbesttigung, mit der nach Ziffer 1 ihrer Allgemeinen Geschftsbedingungen der Vertrag zustande kommen sollte, sowie ein Exemplar des von ihr am selben Tag unterzeichneten Hausvertrages. In dem Besttigungsschreiben heißt es wrtlich u. a.:

"Der Vertrag beinhaltet in der Anlage 4 ein Rcktrittsrecht. Wir werden mit den vorbereitenden Planungsarbeiten fr Ihr Bauvorhaben beginnen, sobald Sie uns mitgeteilt haben, dass Sie dieses Rcktrittsrecht nicht in Anspruch nehmen."

Zugleich
bersandte die Klgerin den Beklagten einen Vordruck mit der berschrift: "Auflsung der Zusatzvereinbarung". Der Text dieses Vordrucks lautet wrtlich:

Auflsung der Zusatzvereinbarung
1. Die Zusatzvereinbarung:
"Genehmigte Bauvoranfrage"
(kostenloses R
cktrittsrecht) wird hiermit unwiderruflich aufgehoben. Der Auftrag soll mit sofortiger Wirkung aktiv bearbeitet werden.

Diesen Vordruck unterzeichneten die Beklagten nicht, sondern teilten der Kl
gerin mit Schreiben vom 24.10.2006 mit, dass sie aus familiren Grnden vom Hausvertrag zurcktrten. Die Klgerin hat die Auffassung vertreten, den Beklagten stehe ein vertraglich vereinbartes Rcktrittsrecht nicht zu. Die Rcktrittserklrung sei deshalb als Kndigung aufzufassen und die Beklagten seien verpflichtet, an sie die vereinbarte Nettovergtung abzglich der von ihr ersparten Aufwendungen, die sie nher darlegt, zu zahlen.
Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, der Bauvertrag sei ausweislich der Anlage 4 unter der aufschiebenden Bedingung eines positiven Bescheides der Bauvoranfrage geschlossen worden und habe in Nr. 2 ein davon unabh
ngiges Rcktrittsrecht bestimmt. Die Hhe der von der Klgerin ersparten Aufwendungen haben sie bestritten.
Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Zur Begr
ndung hat die Kammer ausgefhrt, der Klgerin stehe der geltend gemachte Vergtungsanspruch gem. § 649 S. 2 BGB dem Grunde und der Hhe nach zu, denn den Beklagten habe kein Recht zum Rcktritt vom Bauvertrag zugestanden. Mit der Zusatzvereinbarung in der Anlage 4 htten die Parteien ein Rcktrittsrecht lediglich fr den Fall vereinbart, dass die Bauvoranfrage abschlgig beschieden werde. Unabhngig von der Frage, ob es eines solchen Rcktrittsrechts angesichts der vorbehaltenen positiven Beurteilung der Bauvoranfrage durch die zustndige Baubehrde berhaupt bedurft htte, ergbe sich aus der berschrift deutlich, dass das Rcktrittsrecht nur fr den Fall eines abschlgigen Bescheides gelten sollte. Die Klgerin habe die Hhe der von ihr ersparten Aufwendungen auch im Einzelnen durch vorprozessuale bersendung von Belegen nachgewiesen. Das dagegen gerichtete allgemeine Bestreiten der Beklagten sei nicht ausreichend.


Die Beklagten sind der Auffassung, die Kammer habe den Inhalt der Anlage 4 zum Bauvertrag rechtsfehlerhaft dahingehend ausgelegt, dass das R
cktrittsrecht nur fr den Fall einer nicht genehmigten Bauvoranfrage gegeben sein sollte.


Die Kl
gerin verteidigt die angegriffene Entscheidung. Der Inhalt der Anlage 4 sei keiner anderen Auslegung zugnglich, als dass damit lediglich eine Regelung fr den Fall getroffen werden sollte, dass die gestellte Bauvoranfrage nicht positiv beschieden wird. Der Mitarbeiter Q habe sich bei der Formulierung der Klausel lediglich insofern undeutlich ausgedrckt, als er in der Nummer 1 eine aufschiebende Bedingung und fr den gleichen Fall in Nummer 2 eine Mglichkeit des Rcktritts aufgenommen habe. Dabei sei er sich der Tatsache, dass ein gesondertes Rcktrittsrecht in dem Fall nicht erforderlich sei, nicht bewusst gewesen.

II.
Die Berufung der Beklagten ist zul
ssig und begrndet.
Der Kl
gerin steht der verlangte Werklohn nicht gem. § 649 S. 2 BGB zu, denn die Beklagten haben den mit ihr geschlossenen Hausbauvertrag nicht gekndigt, sondern sie sind vom Vertrag zurckgetreten. Dazu waren sie aufgrund eines ihnen zustehenden vertraglichen Rcktrittsrechtes berechtigt.
Die Parteien haben einen Werkvertrag
ber die Errichtung eines Hauses unter der aufschiebenden - und unstreitig eingetretenen - Bedingung geschlossen, dass die zustndige Baubehrde auf die Bauvoranfrage des Architekten einen positiven Vorbescheid erteilt.
Der streitgegenst
ndliche Werkvertrag ist entsprechend Ziffer 1 der Allgemeinen Geschftsbedingungen der Klgerin durch die schriftliche Auftragsbesttigung ihrer Geschftsleitung vom 13.09.2006 zustande gekommen. Das bedeutet zugleich, dass auch der Inhalt dieses Schreibens als Vertragsinhalt gilt (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl., § 147 Rdnr. 18). Danach haben die Parteien ein vertragliches Rcktrittsrecht vereinbart. Dessen nherer Inhalt soll sich nach der in der Anlage 4 des Vertrages enthaltenen Vereinbarung richten. Weiter ist danach die Erklrung der Beklagten erforderlich, dieses Recht nicht in Anspruch nehmen zu wollen, damit die Klgerin mit der Erbringung der von ihr vertraglich geschuldeten Leistungen beginnt.
Da Wortlaut und Zweck der in der Anlage 4 des Vertrages enthaltenen zus
tzlichen Vereinbarung nicht eindeutig sind, ist die Reichweite dieser Vereinbarung durch Auslegung zu ermitteln. Diese fhrt dazu, dass den Beklagten im vorliegenden Fall ein vom Ergebnis der Bauvoranfrage unabhngiges Rcktrittsrecht zustand.

Die Parteien eines Werkvertrages sind bei der Ausgestaltung eines R
cktrittsrechts grundstzlich frei; die Auslegung einer entsprechenden Vereinbarung richtet sich deshalb nach den allgemeinen fr die Vertragsauslegung geltenden Grundstzen (vgl. dazu BGH NJW 1997, 3087). Maßgebend fr die Reichweite eines vertraglich vereinbarten Rcktrittsrechts ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB), zu dessen Auslegung neben dem Wortlaut der Vertragserklrungen auch die beiderseits bekannten Umstnde, insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, ihr Zweck und die beiderseitige Interessenlage der Parteien heranzuziehen sind.
1.
Nach dem Wortlaut der streitigen Zusatzvereinbarung haben die Parteien ausdr
cklich ein "Rcktrittsrecht" vereinbart. Das ergibt sich zum einen aus der berschrift und zum anderen aus Ziffer 2 der Zusatzvereinbarung. Ziffer 2 der Zusatzvereinbarung spricht unmissverstndlich von einem Rcktrittsrecht, das erst durch eine schriftliche Mitteilung erlschen soll. Dem entspricht die weitere von der Klgerin vorgesehene Zusatzvereinbarung zur Aufhebung des Rcktrittsrechtes, welche die Beklagten nicht unterzeichnet haben. In dieser weiteren Zusatzvereinbarung ist von einem "kostenlosen Rcktrittsrecht" die Rede.

Die Kl
gerin fhrt dazu in der Berufungserwiderung aus, der Zeuge Q habe sich bei der Formulierung der Klausel undeutlich ausgedrckt und sei sich der Tatsache, dass ein gesondertes Rcktrittsrecht im vorliegenden Fall nicht erforderlich gewesen sei, nicht bewusst gewesen. Abgesehen davon, dass der Zeuge Q vor dem Senat glaubhaft bekundet hat, nicht er als Handelsvertreter, sondern allein die Klgerin sei fr die Formulierung der Vertragstexte zustndig gewesen, kommt es darauf im brigen nicht an.

Zum einen widerspricht die Annahme einer
berflssigen Regelung der Auslegungsregel, wonach im Zweifel davon auszugehen ist, dass die Parteien jeder Vertragsnorm grundstzlich auch eine bestimmte rechtserhebliche Bedeutung beimessen. Bei mehreren an sich mglichen Auslegungen ist deshalb derjenigen der Vorzug zu geben, bei welcher der Vertragsnorm eine tatschliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Regelung ansonsten als (teilweise) sinnlos erweisen wrde (so BGH NJW 1998, 2966; 2005, 2618).
Zum anderen ist - wie oben ausgef
hrt - der Inhalt der Auftragsbesttigung der Klgerin vom 13.09.2006 Vertragsinhalt geworden. Danach haben die Parteien ebenfalls ein Rcktrittsrecht vereinbart.

2.
Unabh
ngig davon, ob es sich bei der streitigen Zusatzvereinbarung um Allgemeine Geschftsbedingungen der Klgerin handelt, steht fest, dass sie den Inhalt dieser streitigen Zusatzvereinbarung vorformuliert hat. Fr die Auslegung der Vereinbarung ist deshalb maßgeblich darauf abzustellen, wie der vorformulierte Erklrungsinhalt aus der Sicht der Beklagten als Empfnger zu verstehen war (vgl. BGH NJW 1997, 3087).

Vom Empf
ngerhorizont aus bedeutete der Inhalt der Zusatzvereinbarung, dass erstens der Hausvertrag mit der Klgerin aufschiebend mit der Erteilung eines positiven Vorbescheides wirksam zustande kommen und zweitens das Rcktrittsrecht erst mit einer entsprechenden schriftlichen Mitteilung erlschen sollte. Mangels einer Verknpfung zwischen diesen beiden Regelungsziffern bestand danach aus Empfngersicht unabhngig von der Bescheidung der Bauvoranfrage ein Rcktrittsrecht, welches nur durch eine schriftliche Aufhebung zum Erlschen gebracht werden konnte. In diesem Verstndnis durften sich die Beklagten vorliegend insbesondere nach Erhalt des Auftragsbesttigungsschreibens der Klgerin vom 13.09.2006 besttigt fhlen. Darin bringt die Klgerin gegenber den Beklagten klar und deutlich zum Ausdruck, dass sie mit den vorbereitenden Planungsarbeiten erst beginnen wird, wenn eine Erklrung vorliegt, wonach die Beklagten das in der Anlage 4 enthaltene Rcktrittsrecht nicht in Anspruch nehmen werden. Allein eine positive Antwort auf die Bauvoranfrage - also der Eintritt der aufschiebenden Bedingung - sollte danach nicht ausreichend sein, um mit der Vertragsdurchfhrung , d.h. mit der Erbringung der vertraglich geschuldeten Leistungen zu beginnen.

3.
Auch die beiderseitig bekannten Umst
nde und die Art und Weise des Zustandekommens der Zusatzvereinbarung sprechen fr die Vereinbarung eines von der Bauvoranfrage unabhngigen Rcktrittsrechts.
Unstreitig hatten die Beklagten zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung die Finanzierung des teils gewerblichen und teils privaten Bauvorhabens noch nicht sicher gekl
rt. Dessen ungeachtet ging das unternehmerische Interesse der Klgerin dahin, zum Vertragsschluss mit den Beklagten zu kommen. In einem solchen Fall entspricht es der beiderseitigen Interessenlage und dem mit dem Rechtsgeschft verfolgten redlichen Zweck, eine Mglichkeit der Vertragsauflsung zu vereinbaren. Nach den berzeugenden Bekundungen des Zeugen Q vor dem Senat, war die Frage der Mglichkeit der Finanzierung des Objektes dementsprechend auch Gegenstand des Gesprchs mit den Beklagten vor der Unterzeichnung des Vertrages. Der Zeuge vermochte sich noch daran zu erinnern, dass die Finanzierung der geplanten Gewerbehalle mit privatem Wohnhaus fr die Beklagten "schwer zu stemmen" war. Die Vereinbarung eines Rcktrittsrechts in Fllen einer noch nicht gesicherten Finanzierung sei fr ihn seinerzeit auch nicht unblich gewesen, sondern durchaus vorgekommen.

Der Beklagte zu 2) hat im Rahmen seiner pers
nlichen Anhrung vor dem Senat bekundet, der Zeuge Q habe ihnen erklrt, falls es mit der Finanzierung nicht klappe, bestehe eine Rcktrittsmglichkeit. Entsprechend habe er den Inhalt der Zusatzvereinbarung verstanden.
Demgegen
ber hat der Zeuge Q lediglich wegen des hier nicht eingesetzten - in Fllen einer noch nicht geklrten Objektfinanzierung aber sonst blichen - Textbausteins den Rckschluss gezogen, dass das Rcktrittsrecht im vorliegenden Fall nur fr eine positive Bescheidung der Bauvoranfrage gelten sollte. Dieser Rckschluss des Zeugen steht aber der vorstehenden Auslegung nicht entgegen.

4.
Das Verst
ndnis der Vertragsklausel als unbedingtes und kostenloses Rcktrittsrecht der Beklagten bercksichtigt auch die Interessenlage der Klgerin in hinreichendem Maße.
Die -
berspitzte - Darstellung der Klgerin in der Berufungsbegrndung, wonach es den Beklagten mit einer solchen Rcktrittsklausel mglich gewesen wre, noch vor dem letzten Handgriff am Bau kostenlos vom Vertrag zurckzutreten, ist theoretischer Natur. Die Klgerin selbst hat in ihrem Schreiben vom 13.09.2006 an die Beklagten ausgefhrt, dass sie vor einem ausdrcklich erklrten Verzicht auf das vereinbarte Rcktrittsrecht nicht einmal mit vorbereitenden Planungsarbeiten beginnen werde.

5.
Auf die im vorliegenden Verfahren ge
ußerten abweichenden Vorstellungen der Klgerin vom Inhalt der Zusatzvereinbarung kommt es nicht an.
Die von ihr gew
hlte Formulierung enthielt objektiv alle Anhaltspunkte und Hinweise auf die hier errterte Auslegung, die sie deshalb gegen sich gelten lassen muss (vgl. dazu auch BGH NJW 1983, 1903). Sie selbst hatte es in der Hand, die Zusatzvereinbarung so zu formulieren, dass sie in dem Sinne, in dem sie sie verstanden wissen will, eindeutig ist. Das ihrer Meinung nach insoweit fehlende Problembewusstsein des Handelsvertreters Q ist ohne Belang.

Hinzu kommt vorliegend, dass der Grundsatz, wonach Unklarheiten im Zweifel zu Lasten des Verwenders formularm
ßiger Erklrungen gehen, entsprechende Anwendung findet, wenn der Vertragstext - wie hier - vom wirtschaftlich und intellektuell berlegenden entworfen wurde (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl., § 133 Rdnr. 22).
Von dem ihnen danach zustehenden R
cktrittsrecht haben die Beklagten mit ihrem Schreiben vom 24.10.2006 gegenber der Klgerin Gebrauch gemacht. Die Umdeutung dieser Erklrung in eine freie Kndigung mit der Rechtsfolge eines Vergtungsanspruchs der Klgerin fr nicht erbrachte Leistungen gem. § 649 S. 2 BGB kommt mithin nicht in Betracht. Die Klage war deshalb abzuweisen.

LG Mnster, 30.07.2009 - 15 O 445/08 , BGH, 23.08.2012 - VII ZR 45/10


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