Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

Hinweispflicht des Unternehmers bei noch nicht vorhandenem Grundstück und Finanzierung


Im September 2001 hat der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle folgende Entscheidung verkündet:

Ist dem Bauunternehmer bei Abschluss eines Hausbauvertrags bekannt, dass kein Baugrundst
ck vorhanden und auch die Finanzierung des Gesamtbauvorhabens noch offen ist, muss er einen erkennbar geschftsunerfahrenen Vertragspartner darauf hinweisen, dass der Bauvertrag unabhngig vom Erwerb des Grundstcks und der Finanzierbarkeit wirksam ist. Wird dieser Hinweis schuldhaft unterlassen, haftet der Bauunternehmer nach den Grundstzen des Verschuldens bei Vertragsschluss auf Schadensersatz, was dazu fhrt, dass der Bauunternehmer gehindert ist, den nach Kndigung des Hausbauvertrags entstandenen Vergtungsanspruch durchzusetzen.

OLG Celle, Urteil vom 06.09.2001 - 14 U 257/00, BGH 13.03.2003 (Az.: VII ZR 337/01)

Tatbestand
Die Parteien streiten um die Rechte der Kl
gerin aus einem mit den Beklagten geschlossenen Hausbauvertrag, dessen Durchfhrung gescheitert ist.
Die Kl
gerin bietet die Errichtung von Massivhusern fr Bauwillige an. Vertreten durch ihren Provisionsvertreter V. schloss sie am 16./17. Juli 1998 mit den Beklagten einen sog. Hausvertrag ab ber die Errichtung eines Massivhauses des Typs "R." zu einem garantierten Festpreis (bei Baubeginn bis zum 15. Januar 1999) von 349.800 DM (inkl. 16 % MWSt.). Danach hatten die Beklagten ein baureifes Grundstck zur Verfgung zu stellen und sich selbst um die Finanzierung zu kmmern. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages, der Vertragsbedingungen und der Bau- und Leistungsbeschreibung wird auf die bei den Akten befindlichen Ablichtungen Bezug genommen.

Nachdem die Beklagten auf Vorschlag V. die Finanzberatung wegen der Finanzierung des Bauvorhabens konsultiert hatten, stellte sich noch im Juli 1998 heraus, dass das Vorhaben f
r die Beklagten nicht finanzierbar war. Die Beklagten erwarben weder ein Grundstck noch kam es zum Bau des Hauses.

Mit Anwaltsschreiben vom 16. M
rz 1999 teilten die Beklagten der Klgerin das Scheitern ihrer Finanzierungsbemhungen mit. Gleichzeitig fochten sie den mit der Klgerin geschlossenen Hausvertrag vom 16.117. Juli1998 wegen arglistiger Tuschung durch den Provisionsvertreter V. an.

Die Beklagten sind der Klageforderung mit der Behauptung entgegengetreten, dass V. ihnen vor Vertragsabschluss erkl
rt habe, die Finanzierung sei kein Problem, obwohl sie ihm wahrheitsgemß gesagt htten, dass nur ein Bausparguthaben ber 68.000 DM vorhanden sei und das Monatseinkommen des Beklagten zu 13.200 DM betrage. V. habe ihnen ferner gesagt, dass es zur Sicherung eines gnstigen Kaufpreises fr das Haus unbedingt erforderlich sei; den Kaufvertrag schon am 16. Juli 1998 abzuschließen. Beide Parteien seien bei Abschluss des Hausvertrages davon ausgegangen, dass sich das Bauvorhaben finanzieren Lasse. Daher haben sich die Beklagten hilfsweise auch auf den Wegfall der Geschftsgrundlage berufen.

Die Kl
gerin hat diesen Vortrag der Beklagten bestritten. V. habe die Beklagten nicht durch Hinweis auf einen gnstigen Kaufpreis zum Abschluss des Vertrages gedrngt. Die Finanzierung des Bauvorhabens sei allein Sache der Beklagten gewesen. Im brigen htten diese V. gegenber vor Abschluss des Vertrages erklrt, sie verfgten ber 140.000 DM Eigenkapital und der Beklagte zu 1 ber ein monatliches Nettoeinkommen von 7.000 DM. Angesichts dieser Angaben habe V. die Finanzierung fr mglich gehalten und verschiedene Finanzierungsinstitute empfohlen.

Das Landgericht hat der Klage nach Vernehmung des Provisionsvertreters der Kl
gerin V. und des Geschftsfhrers der K. Finanzierung in vollem Umfang stattgegeben. Es hat weder die Anfechtung des Vertrages durch die Beklagten wegen arglistiger Tuschung durchgreifen lassen noch eine Auflsbarkeit des Vertrages nach den Grundstzen des Wegfalls der Geschftsgrundlage angenommen. Der Hausvertrag sei auch nicht unter der (auflsenden oder aufschiebenden) Bedingung der Finanzierbarkeit des Bauvorhabens geschlossen worden. Der. Hhe nach hat das Landgericht den von der, Klgerin geltend gemachten Vergtungsanspruch ebenfalls fr in vollem Umfang gerechtfertigt erachtet.

Gegen, dieses, Urteil wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Die Beklagten machen dem Zeugen V. nunmehr in erster Linie zum Vorwurf, dass er als Erf
llungsgehilfe der Klgerin mit ihnen den Hausvertrag abgeschlossen habe, obwohl festgestanden habe, dass sie - die Beklagten - nicht ber ein Grundstck verfgt -htten und auch die Finanzierung des Bauvorhabens nicht gesichert gewesen sei, Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Klgerin bzw. V. nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen wre, sie - die Beklagten - darauf hinzuweisen, dass der Hausvertrag isoliert wirksam sei, auch wenn sie kein Grundstck erwrben und sich das Bauvorhaben als nicht finanzierbar herausstellen sollte: Bei ordnungsgemßer Aufklrung durch V. htten sie den isolierten Hausvertrag nicht abgeschlossen. Einem etwaigen Vergtungsanspruch der Klgerin aus §§ 631, 649 Satz 2 BGB knnten sie daher einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo in gleicher Hhe entgegenhalten; sodass sich die Klage als unbegrndet erweise.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und f
hrt zum Berufungsvorbringen der Beklagten aus, dass diese auf den Zeugen V. einen geschftserfahrenen Eindruck gemacht htten, sodass er keine Veranlassung gehabt habe, etwa gegen ihre - der Klgerin - Interessen von dem Abschluss eines Hauskaufvertrages abzuraten, solange ein Grundstckskaufvertrag nicht abgeschlossen gewesen sei und auch die Finanzierbarkeit des Bauvorhabens nicht festgestanden habe. Die Grundstcks- und Finanzierungsvermittlung sei ohnehin nicht V. Sache gewesen.

Entscheidungsgrnde
Die zulssige Berufung der Beklagten hat Erfolg und fhrt unter entsprechender Abnderung des angefochtenen Urteils zur Abweisung der gegen sie gerichteten Klage.
Die Kl
gerin kann keinen Vergtungsanspruch nach §§ 631, 649 Satz 2 BGB mit Erfolg gegenber den Beklagten geltend machen, weil dieser Forderung ein Schadensersatzanspruch der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss in gleicher Hhe entgegensteht. Dadurch, dass der Provisionsvertreter der Klgerin V. die Beklagten nicht darber aufgeklrt hat, dass der Hausbauvertrag unabhngig vom Erwerb eines Grundstcks und von der Finanzierbarkeit des gesamten Bauvorhabens wirksam war, steht diesen ein Schadensersatzanspruch zu, sodass die Klgerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert ist, den Vergtungsanspruch gegenber den Beklagten mit Erfolg durchzusetzen, der ihr nach der Kndigung des Hausvertrages durch diese, die in deren Anwaltsschreiben vom 16. Mrz 1999 jedenfalls zu erblicken ist, grundstzlich zusteht.

Im Einzeln:
1. Eine zum Schadensersatz f
hrende Pflichtverletzung kommt nach den Grundstzen der Haftung fr Verschulden bei Vertragsschluss dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner pflichtwidrig auf die Willensbildung des anderen einwirkt. Dies ist anzunehmen, wenn der eine Teil dem anderen unrichtige oder unvollstndige Informationen gibt. Das Verschweigen von Tatsachen begrndet dabei dann eine Haftung, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Bercksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklrung erwarten darf (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 276 Rn. 78). Zwar braucht ein Vertragspartner den anderen grundstzlich nicht darber zu informieren, welche Rechtsfolgen seine Willenserklrungen auslsen und dass unterzeichnete Vertrge bindend sind. Eine Ausnahme hiervon ist aber dann zu machen, wenn der Vertragspartner nach Treu und Glauben Aufklrung ber wesentliche Aspekte fr den Abschluss des Vertrages erwarten darf.
So liegt der Fall hier.
Unter den gegebenen Umstnden htte der Provisionsvertreter der Klgerin V. die Beklagten jedenfalls vor dem Abschluss des Hausvertrages darauf hinweisen mssen, dass dieser auch unabhngig vom Erwerb eines Grundstcks und unabhngig von der Finanzierbarkeit des gesamten Bauvorhabens Wirksamkeit erlangen wrde. Dies hat V. jedoch unstreitig nicht getan, obwohl ihm zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hausvertrag en am 16./17. Juli 1998 bekannt war, dass die Beklagten noch kein Grundstck, auf dem sie das von ihnen ausgesuchte Massivhaus des Typs "R." errichten konnten, in Aussicht hatten, geschweige denn, dass ber ein solches Grundstck bereits ein Grundstckskaufvertrag abgeschlossen worden war. Unter diesen Umstnden stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Gesamtumfang des Bauvorhabens, das es zu finanzieren galt; noch in keiner Weise fest. Der in dem Hausvertrag vereinbarte "Festpreis" von 349.800 DM (einschließlich Mehrwertsteuer) war nur eine - wenn auch sicherlich die grßte - der von den Beklagten zu finanzierenden Positionen. Hinzu kam jedenfalls noch der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unbekannte Kaufpreis fr das noch nicht erworbene Grundstck (zuzglich Nebelkosten wie Notargebhren und Grunderwerbssteuer). Die von den Beklagten zu finanzierenden Gesamtkosten konnten sich je nach Beschaffenheit und Lage des noch zu beschaffenden Grundstcks darber hinaus noch um weitere Positionen erhhen, die in der Anmerkung" zu der in den Vertrag einbezogenen Bau- und Leistungsbeschreibung erwhnt werden.

Abgesehen von den unter den Stichworten "Anschlußkosten" und "Außenanlagen" erw
hnten Aufwendungen, die in jedem Fall zustzlich zu finanzieren waren, gab es auch sonst - wie aus der Aufstellung zwanglos folgt - Positionen, die je nach der Beschaffenheit des noch nicht erworbenen Grundstcks finanziell ganz erheblich zu Buche schlagen konnten: Es waren daher keineswegs nicht nur die in dem Hausvertrag als "Festpreis" vereinbarten 349.800 DM zu finanzieren, sondern ein erheblich hherer Betrag, der durchaus dis, Grßenordnung von ca. 500.000 DM erreichen wenn nicht gar berschreiten konnte. Dies war fr den Zeugen V. der als Vertreter der Klgerin mit der Handhabung von deren Hausvertrag en vertraut war, im Gegensatz zu den Beklagten, bei denen es sich auch nach dem Eindruck, den der Senat von ihnen in der mndlichen Verhandlung gewonnen hat, um wenig geschftserfahrene aus Polen stammende Personen handelt, durchaus erkennbar. Wenn den Beklagten unter diesen Umstnden - wie die Klgerin auf Seite 3 der Klageschrift selbst dargelegt hat - gesagt hat, dass eine Finanzierung mglich sei, so handelt es sich hierbei um eine Erklrung "ins Blaue hinein". Angesichts des zu finanzierenden Gesamtvolumens gilt dies selbst dann, wenn der Beklagte zu den Zeugen V.- wie dieser bei seiner zeugenschaftlichen Vernehmung in erster Instanz bekundet hat - tatschlich erklrt haben sollte, dass er ber Eigenkapital in Hhe von 140.000 DM verfge. Denn wie V. weiter angegeben hat, verdiente der Beklagte zu 1 als Teppichbodenverleger nach seinen Angaben monatlich lediglich ca. 3.500 DM. Auch wenn der Beklagte zu 1 weiter angegeben haben sollte, dass er zustzlich noch monatlich ca. 3.500 DM durch Feierabend- und Wochenendarbeit verdiente, so war auch V. klar, dass es sich hierbei um keine gesicherte Einnahmequelle handelte. Irgendwelche Unterlagen ber die finanziellen Verhltnisse der Beklagten hat V- wie er selbst bekundet hat - nie zu Gesicht bekommen. Unter diesen Umstnden htte sich V, bei dem es sich um keinen Finanzierungsfachmann handelt, jeglicher ußerung zur Finanzierbarkeit des von den Beklagten beabsichtigten Bauvorhabens enthalten mssen. Jedenfalls htte er sie aber bei der gegebenen Sachtage beim Abschluss des, Hausvertrages auf dessen von der Finanzierbarkeit des Vorhabens unabhngige Wirksamkeit hinweisen bzw. die Empfehlung aussprechen mssen, die Unterzeichnung des Hausvertrages noch so lange aufzuschieben, bis die Finanzierung "stand". Dass es etwa die Beklagten waren, die Mitte Juli 1998 bereits vordem Erwerb eines geeigneten Grundstcks und der Klrung der Finanzierbarkeit des Bauvorhabens auf den Abschluss des Hausvertrages gedrngt htten, behauptet die Klgerin selbst nicht.


2. Der Zeuge V. ist auch schuldhaft, d. h. zumindest fahrl
ssig, seiner Aufklrungspflicht gegenber den Beklagten nicht -nachgekommen. Fr ihn war - wie oben bereits dargelegt - im Gegensatz zu den geschftlich wenig erfahrenen aus Polen stammenden Beklagten der mgliche - wenn nicht gar voraussichtliche - Umfang des Gesamtfinanzierungsvolumen durchaus erkennbar. Er htte daher, auch wenn man von den Angaben des Beklagten zu 1 zu seinen wirtschaftlichen Verhltnissen ausgeht, wie der Zeuge sie bei seiner Vernehmung durch das Landgericht bekundet hat, jedenfalls mit Schwierigkeiten bei der Finanzierung rechnen mssen und die Beklagten vor der Unterzeichnung des Hausvertrages am 16. Juli 1998 in der oben beschriebenen Weise warnen oder eine Finanzierungsvorbehaltsklausel in den Vertrag aufnehmen mssen. Immerhin geschieht letzteres - wie der Zeuge B. dem gegen ihn und V. gerichteten Ermittlungsverfahren 601 Js 1967/01 Staatsanwaltschaft Hannover bei seiner Vernehmung als Beschuldigter angegeben hat - bei ca. 50 % der von V. vermittelten Hausvertrge. Wie der Geschftsfhrer der Klgerin in der mndlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, ist ihm diese Aussage bekannt. Angesichts dieser in Zweifelsfllen sonst durchaus blichen Handhabung durch V. ist es umso weniger verstndlich, dass er in den hier zu beurteilenden Hausvertrag keine derartige Finanzierungsvorbehaltsklausel aufgenommen hat.

3. Die Kl
gerin muss sich die Pflichtverletzung des Zeugen nach § 278 BGB als eigene zurechnen lassen, weil sie sich seiner Person als Erfllungsgehilfen bedient hat. V. ist kein Makler bzw. neutraler Dritter, sondern hat als Vertreter erfolgsabhngig arid auf Provisionsbasis im Interesse der Klgerin gehandelt.

4. Rechtsfolge des Verhaltens des Provisionsvertreters V. ist, dass die Beklagten einen Anspruch darauf haben, so gestellt zu werden, wie sie ohne sein sch
digendes Verhalten gestanden htten. Bei ordnungsgemßer Aufklrung htten die Beklagten den Hausvertrag nur unter einem Finanzierungsvorbehalt oder bis zur Klrung der Finanzierungsfrage berhaupt nicht abgeschlossen. Nach der Lebenserfahrung ist nmlich zu vermuten, dass sie sich "aufklrungsrichtig" verhalten htten- Dass die Beklagten den Hausvertrag auch bei gehriger Aufklrung bereits am 16. Juli 1998 unterzeichnet htten, wird weder von der Klgerin behauptet noch ist dies sonst ersichtlich.

5. Nach alledem ist davon auszugehen, dass sich die Beklagten dem mit der Klage geltend gemachten Verg
tungsanspruch der Klgerin nicht ausgesetzt shen, wenn V. sie als deren - der Klgerin -Vertreter pflichtgemß beraten htte. Dies hat weiter zur Folge, dass den Beklagten wegen der nicht ordnungsgemßen Aufklrung durch V. ein Schadensersatzanspruch in gleicher Hhe aus Verschulden bei Vertragsschluss zusteht, sodass die Klgerin nach Treu und Glauben gehindert ist, ihre Forderung aus §§ 631, 649 Satz 2 BGB durchzusetzen. Auf die Berufung der Beklagten war das angefochtene Urteil daher abzundern und die Klage abzuweisen.


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