Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen


Formbedürftigkeit des Werkvertrags bei Verknüpfungswillen des Unternehmers hinsichtlich eines Grundstückserwerbs

Im August 2010 hat die 5. Kammer des Landgerichts Halle folgende Entscheidung verkündet:

1. Der Formzwang des § 311 b Abs. 1 BGB erstreckt sich auch auf den Bauvertrag, wenn dieser mit dem Grundst
ckskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen hatten, beide Vertrge in der Weise miteinander zu verknpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten.
2. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen l
sst und der andere Vertragspartner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknpften Rechtsgeschfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind.
LG Halle, Urteil vom 27.08.2010 - 5 O 837/09

Tatbestand Die Klgerin macht gegen die Beklagten Zahlungsansprche wegen der Nichtdurchfhrung eines Fertighausvertrages geltend. Die Klgerin verkauft und errichtet Fertighuser. Sie prsentiert sich im Internet unter der berschrift "Ihr Weg zum eigenen L - In 8 Schritten zu den eigenen vier Wnden" . Die Schritte reichen von 1. Beratung, 2. Grundstck ... bis 8. Einzug. Unter "1. Beratung" heißt es:
"1. Grundlegende Beratung Bei L m
ssen Sie nicht zum Hausbau-Experten werden. Sie knnen sich auf die Erfahrung unserer Gebietsverkaufsleiter voll verlassen. Grundlage unserer Arbeit sind Ihre Wnsche und Vorstellungen. Diese werden vorab detailliert besprochen. Gezielt beraten wir Sie zu allen Fragen der Bauabwicklung, Finanzierung und Energieversorgung, um die auf Ihre Bedrfnisse zugeschnittene Lsung zu finden."
Unter "2. Grundst
ck" heißt es: "2. Grundstckssuche Unsere Experten kennen den Markt und haben attraktive Grundstcke im Angebot. Nennen Sie uns einfach Ihre Vorstellungen hinsichtlich Lage, Grße und Bebaubarkeit. Eine Auswahl unserer Angebote finden Sie auf unserer Internet-Grundstcksbrse. Sie haben bereits ein Grundstck? Gerne zeigen wir Ihnen vor Ort, wie Sie ihre Vorstellungen vom Traumhaus dort optimal umsetzen."

Die Bemhungen der Klgerin um die Beschaffung eines Grundstcks setzen regelmßig erst nach Abschluss des Hausvertrages ein, wenn es der Besteller wnscht. Die Beklagten wandten sich an den Baufachberater der Klgerin vor Ort, Herrn W, und schlossen nach umfangreichen Vorverhandlungen vom 13.07., 19.07. und 22.07.2007 am 25.07./31.07.2007 mit der Klgerin einen privatschriftlichen Vertrag ber die Lieferung und Errichtung eines L-Fertighauses ab Oberkante Kellerdecke zum Preis von 113.500,00 Euro inclusive Mehrwertsteuer. Darin vereinbarten die Parteien ein kostenloses Rcktrittsrecht der Beklagten, falls diese ihren aktuellen Mietvertrag nicht vorfristig wrden kndigen knnen. Nachdem die Beklagten den Hausvertrag unterzeichnet hatten, nahm Herr W mit den Beklagten per E-Mail Kontakt auf und schlug diverse Grundstcke zum Kauf vor. Im April 2008 zogen die Beklagten in eine neue Wohnung um. Mit Schreiben vom 29.09.2008, kndigten die Beklagten den Fertighausvertrag mit der Begrndung, sie htten kein geeignetes Grundstck fr die Bebauung gefunden. Daraufhin stellte die Klgerin den Beklagten mit Schreiben vom 27.10.2008 unter Verweis auf Ziff. 5.3 der Vertragsbedingungen (10% des Hauspreises) eine Abstandssumme von 10.760,00 Euro in Rechnung, wobei sie vom vereinbarten Hauspreis zuvor auf Kulanzbasis 5.900,00 Euro abgezogen hatte, weil Planungsleistungen noch nicht erbracht worden waren. Mit Schreiben vom 03.12.2008 mahnte die Klgerin diese Summe zur berweisung innerhalb der nchsten 14 Tage an. Die Klgerin behauptet, die Herstellungskosten machten in der Regel nur 64% des Nettovertragspreises aus. Die Klgerin beantragt, die Beklagten gesamtverbindlich zu verurteilen, an die Klgerin 10.760,00 Euro nebst Zinsen in Hhe von fnf Prozentpunkten ber dem Basiszins hieraus ab 15.12.2008 zu bezahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Ansicht, der Hausvertrag sei nichtig, weil er htte notariell beurkundet werden mssen. Weiterhin sind sie der Ansicht, die in Ziff. 5.3 der Vertragsbedingungen vorgesehene Pauschale sei unangemessen, insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass sie auf der Grundlage des Bruttopreises berechnet werde, obwohl Umsatzsteuer nicht angefallen sei.

Entscheidungsgrnde
Die Klage ist unbegrndet.

I. A. Die Kl
gerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 10.760,00 Euro aus Ziff. 5.3 des Hausvertrages vom 25.07./31.07.2007 oder aus § 649 BGB. Der zwischen den Parteien geschlossene Hausvertrag - ein Werkvertrag - ist gemß §§ 125, 311 b Abs. 1 S. 1 BGB nichtig. Der Vertrag htte im vorliegenden Fall notariell beurkundet werden mssen. Zwar ist ein Bauvertrag grundstzlich nicht beurkundungsbedrftig. Nach stndiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Formzwang des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB jedoch auf den Bauvertrag erstrecken. Die vom Bundesgerichtshof hierfr entwickelten Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben.

1. Zur notariellen Formbed
rftigkeit eines Bauvertrages hat der BGH in stndiger Rechtsprechung folgende Grundstze aufgestellt, zuletzt in seiner Entscheidung vom 12.02.2009, Az. VII ZR 230/07, NJW-RR 2009, 953 ff.:

a) Der Formzwang des § 311 b Abs. 1 BGB erstreckt sich auch auf den Bauvertrag, wenn dieser mit dem Grundst
ckskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen hatten, beide Vertrge in der Weise miteinander zu verknpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lsst und der andere Vertragspartner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknpften Rechtsgeschfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGH a. a. O., unter II.1. m. w. N.).

b) Eine rechtliche Einheit eines Bauvertrages mit einem Grundst
cksgeschft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn der Bauvertrag von dem Grundstckskaufvertrag abhngig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstcksgeschft nach dem Willen der Parteien von dem Bauvertrag abhngig ist. Denn erst bei einer Abhngigkeit des Grundstcksgeschfts von dem Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des § 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewhrsfunktion fr richtige, vollstndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ndert sich nichts, wenn zunchst der Bauvertrag und alsdann der Grundstcksvertrag geschlossen werden soll. Die Frage der Formbedrftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Vertrge nicht abhngig (BGH a. a. O., unter II.2. m. w. N.). Es ist Sache des Tatrichters, festzustellen, ob eine solche Abhngigkeit des Grundstckskaufvertrages vom Bauvertrag besteht (BGH a. a. O., unter II.3. m. w. N.).

2. a) Zur Verkn
pfung des Bauvertrages mit einem Grundstckskaufvertrag in der Weise, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, gengt es, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lsst und der andere Vertragspartner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Hier hat die Klgerin nicht nur erkannt, dass die Beklagten den Abschluss des Bauvertrages mit einem Grundstckskaufvertrag verknpfen wollten, sie hat durch ihren Internetauftritt und ihre Verkaufspolitik diesen Verknpfungswillen geradezu provoziert. Nach ihrem eigenen Vortrag gehrt es zu ihren Serviceleistungen, ihre Kunden bei der Suche nach einem geeigneten Baugrundstck zu untersttzen. Indem die Klgerin auf ihrer Internetseite als ersten Schritt auf dem Weg zum L die grundlegende Beratung stellt, dem Kunden verspricht, er msse nicht zum Hausbau-Experten werden, weil er sich auf die Erfahrung des Gebietsverkaufsleiters voll verlassen knne, der alles nach den Wnschen des Kunden regeln werde, und die eigenen Experten gleich im zweiten Schritt mit der Grundstckssuche in Zusammenhang bringt, suggeriert sie, dass sich ihre Kunden darauf verlassen knnen, dass das erforderliche Zusammenspiel zwischen Grundstckskauf und Bauvertrag von der Klgerin geregelt werden wrde. Indem sie im zweiten Schritt außerdem schreibt "Nennen Sie uns einfach Ihre Vorstellungen hinsichtlich Lage, Grße und Bebaubarkeit." suggeriert sie weiter, dass sie in der Lage sei, auch die Auswahl des Grundstcks nach den Wnschen des Kunden zu regeln. Die Klgerin wusste auch, dass die Beklagten im vorliegenden Fall erst noch ein Grundstck erwerben mussten, anderenfalls ihr Baufachberater nach Abschluss des Hausvertrages den Beklagten nicht mehrere Grundstcke zum Kauf vorgeschlagen htte. Nach alldem haben die Beklagten auf dem Hintergrund des Internetauftritts der Klgerin und deren Geschftspolitik einen Einheitswillen zwischen Bauvertrag und Grundstckskaufvertrag zu erkennen gegeben und die Klgerin den von ihr selbst provozierten Einheitswillen zumindest hingenommen. Dieser von der Klgerin provozierte Einheitswille der Beklagten setzte sich auch nach dem Abschluss des Hausvertrages noch fort, als die Beklagten den Grundstcksservice der Klgerin dann auch tatschlich in Anspruch nahmen. Hieran ndert auch nichts, dass die Klgerin in Ziff. 2.1 ihrer Allgemeinen Geschftsbedingungen aufgenommen hat: "Der Hausvertrag soll unabhngig von Vertrgen gelten, die der Grundstcksbeschaffung dienen. Einen rechtlichen Zusammenhang zwischen der Grundstcksbeschaffung und diesem Hausvertrag wnschen die Parteien nicht." Abgesehen davon, dass sich einem rechtlichen Laien die Konsequenzen dieser beiden Stze nicht erschließen, gengt ein bloßer Hinweis in Allgemeinen Geschftsbedingungen nicht, um den einmal durch Internetauftritt und Verkaufspolitik provozierten Einheitswillen des Kunden zu zerstren.

b) Eine zu einer Beurkundungsbed
rftigkeit fhrende rechtliche Einheit eines Bauvertrages mit einem Grundstcksgeschft besteht nicht bereits dann, wenn der Bauvertrag von dem Grundstckskaufvertrag abhngig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstcksgeschft nach dem Willen der Parteien von dem Bauvertrag abhngig ist. Die zeitliche Reihenfolge der Vertrge spielt fr die Frage der Formbedrftigkeit keine Rolle.
Im vorliegenden Fall hatten die Beklagten den Abschluss des Grundstckskaufvertrages vom Abschluss des Bauvertrages abhngig gemacht. Ein Grundstck wollten sie nur kaufen, um darauf ein L errichten zu knnen. Fr sie stand im Vordergrund, dass sie in einem L leben wollten, fr das sie ein geeignetes Grundstck brauchten. Es war nicht umgekehrt, dass sie es auf ein bestimmtes Grundstck abgesehen hatten und hierfr eine geeignete Bebauung suchten. Damit war der Abschluss des Grundstckskaufvertrages vom Abschluss des Bauvertrages abhngig, der Bauvertrag ber das L stand im Vordergrund und musste daher wegen seiner Verknpfung mit einem Grundstckskaufvertrag, die nach dem erkennbaren Willen der Beklagten bestand (vgl. oben a)), besondere Anforderungen an Warnung und Schutz, Gewhr fr richtige, vollstndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens und des Beweises erfllen, die nur durch die notarielle Form gewhrleistet sind. Dafr, dass der Bauvertrag ber ein L im Vordergrund stand und der Grundstckskauf nur davon abhngiges Nebenprodukt war, spricht im brigen auch der eigene Vortrag der Klgerin auf S. 9 ihres Schriftsatzes vom 09.09.2009 , in dem sie sich darauf beruft, dass die Bemhungen um die Beschaffung eines Grundstckes erst nach Abschluss des Hausvertrages einsetzen, wenn der Besteller es wnscht.
3. Soweit sich die Kl
gerin auf die Entscheidungen des OLG Celle vom 15.02.2006, Az. 3 U 192/05, und des KG Berlin vom 20.06.2008, Az. 7 U 8/08, beruft, hat sie auf S. 3 ihres Schriftsatzes vom 07.06.2010 unter Verweis auf die Entscheidung des BGH vom 12.02.2009, Az. VII ZR 230/07, NJW-RR 2009, 953 ff. nun selbst erkannt, dass der Vereinbarung oder Nichtvereinbarung eines kostenlosen Rcktrittsrechts neuerdings keinerlei Indizwirkung fr oder gegen einen Verknpfungswillen der Parteien mehr beigemessen wird und die Entscheidungen des OLG Celle und des KG Berlin damit berholt sind.
Wenn die Klgerin in ihrem Schriftsatz vom 07.06.2010 weiter meint, aus der soeben zitierten Entscheidung des BGH ergebe sich, dass ein Verknpfungswille nur in Betracht komme, wenn das vorgesehene und noch zu erwerbende Baugrundstck konkret und ausdrcklich im Bauvertrag bezeichnet sei, so irrt sie hier. Unter II.3.a) der Entscheidungsgrnde hat der BGH lediglich festgestellt, dass dies ein geeignetes und starkes Indiz sei. Im vorliegenden Fall ergibt sich der Verknpfungswille, der nur bei einer Vertragspartei vorliegen muss, wenn er von der anderen erkannt wird, aus dem Internetauftritt und der Geschftspolitik der Klgerin in Verbindung mit der Tatsache, dass die Klgerin wusste, dass die Beklagten bei Abschluss des Hausvertrages noch kein geeignetes Grundstck hatten.

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