Ohne Titel 2
Instanzgerichte Entscheidungen

Beurkundungspflicht des Hausvertrages bei konkret bezeichnetem, aber vom Bauherrn noch nicht erworbenen Grundstück

Im November 2004 hat die 5. Kammer des Landgerichts Berlin folgende Entscheidung verkündet:

Bei einem Bauvertrag
ber die Errichtung eines Hauses auf einem in dem Bauvertrag konkret bezeichneten, von dem Auftraggeber noch nicht erworbenen Grundstck ist in der Regel davon auszugehen, dass der Bauvertrag und der Grundstckskaufvertrag miteinander "stehen und fallen" sollen. Auch der Bauvertrag bedarf daher der notariellen Beurkundung gemß § 311b Abs. 1 BGB
LG Berlin, Urteil vom 25.11.2004 - 5 O 220/04

Tatbestand:

Die Kl
gerin begehrt von den Beklagten als Gesamtschuldnern aufgrund eines Bauvertrages die Zahlung der ersten Rate als Abstandssumme wegen der Nichtdurchfhrung des Vertrages. Unter dem 31. Oktober 2003 bersandte die Klgerin den Beklagten zu 1. und 3. ein Angebot ber die Errichtung eines Wohnhauses in X und eine mit "Angebot" berschriebene Aufstellung der Kosten fr das 550 qm große Grundstck Nr. 4 im Baugebiet Y in X.

Mit schriftlichem "Hausauftrag" vom 07. November 2003 der die Geltung der allgemeinen Gesch
ftsbedingungen der Klgerin vorsieht, beauftragten die Beklagten die Klgerin mit dem Bau dieses Zweifamilien-Massivhauses im Baugebiet Y zu einem Festpreis von 216.036,00 €. Die Nr. 4 der allgemeinen Geschftsbedingungen der Klgerin lautet wie folgt:

"4. Vereinbarte Zahlungen
Der vereinbarte Gesamtpreis ist prozentual, entsprechend dem Richtmaß des Baufortschrittes, wie folgt zu zahlen:
1. Rate: 5 % vom Gesamtpreis nach Stellung des Bauantrages bzw. der Bauanzeige.
Bei K
ndigung des Vertrages durch den Bauherrn vor Baubeginn gilt der Betrag der 1. Rate als Abstandssumme fr bereits geleistete Vorarbeiten. ..."

Zur Durchfhrung des Bauvorhabens planten die Beklagten den Erwerb des Grundstcks Nr. 4 im Baugebiet Y von der Sparkasse S . Kurz nach Abschluss des Bauvertrages teilten die Beklagten der Klgerin mit, dass das Bauvorhaben nicht mehr durchgefhrt werden solle, da die Finanzierung gescheitert sei. Daraufhin begehrte die Klgerin mit Rechnung vom 26. November 2003 die Zahlung der ersten Rate in Hhe von 10.801,80 € als Abstandssumme fr bereits geleistete Vorarbeiten.

Mit Schriftsatz ihres jetzigen Prozessbevollm
chtigten vom 10. Dezember 2003 ließen die Beklagten den Bauvertrag anfechten und erklrten vorsorglich den Rcktritt vom Vertrag.
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Die Beklagten behaupten, nachdem der Gesch
ftsfhrer der Klgerin ihnen - unstreitig - kurz vor Abschluss des Vertrages mitgeteilt hat, der Vertrag msse unverzglich unterschrieben werden, da sie sonst keine Eigenheimzulage mehr erhalten wrden, habe der Geschftsfhrer ihnen gegenber erklrt, im Falle des Rcktrittes vom Vertrag wrden ihnen keine Kosten entstehen.

Entscheidungsgr
nde:
Die Klage ist unbegrndet.
Die Kl
gerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer Abstandssumme in Hhe von 10.801,80 € aus dem als Anspruchsgrundlage einzig in Betracht kommenden § 631 Abs. 1 BGB, da der Bauvertrag jedenfalls gemß §§ 311 b Abs. 1, 125 BGB nichtig ist.

Es kann daher dahinstehen, ob die in der Nr. 4 der allgemeinen Gesch
ftsbedingungen der Klgerin enthaltene Vergtungsvereinbarung eine berraschende Klausel im Sinne des § 305 c BGB darstellt und daher nicht Vertragsbestandteil geworden ist, ob der Vertrag aufgrund der wahrheitswidrigen Mitteilung des Geschftsfhrers der Beklagten ber die Erforderlichkeit des kurzfristigen Vertragsschlusses zum Zwecke des Erhalts der Eigenheimzulage erfolgreich gemß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Tuschung von den Beklagten angefochten worden ist, und ob die Beklagten schon aufgrund einer Zusicherung des Geschftsfhrers der Klgerin zum kostenfreien Rcktritt von dem " Hausvertrag " berechtigt sind.

Der Vertrag vom 07. November 2003 ist jedenfalls nichtig, da er gem
ß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft htte. Ein Bauvertrag, der kein Grundstcksgeschft beinhaltet, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstcksvertrag rechtlich zusammenhngt, wenn nmlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhngig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen (BGHZ 78, 346, 349; OLG Kln NJW-RR 1996, 1484; OLG Hamm NJW-RR 1995, 1045). Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lsst und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen (BGHZ 78, 346, 349). Ein besonders starkes Indiz fr einen solchen Einheitswillen der Parteien ist dann gegeben, wenn die Leistungspflicht des Werkunternehmers auf ein bestimmtes Grundstck beschrnkt ist (BGH NJW 1994, 721, 722).

Der von den Parteien geschlossene Hausvertrag vom 07. November 2003 und der von den Beklagten beabsichtigte Kauf des Grundstcks Nr. 4 im Baugebiet Y in X sollten miteinander stehen und fallen. Denn das Haus sollte auf einem genauer bezeichneten Baugrundstck errichtet werden, und fr die Klgerin war zweifelsfrei ersichtlich, dass die Durchfhrung des Bauvorhabens fr die Beklagten von dem Erwerb des konkret bezeichneten Grundstcks abhngig war. Diesen Einheitswillen hat die Klgerin zumindest hingenommen; denn sie ist ihm trotz Erkennens nicht entgegen getreten. Vielmehr hat die Klgerin - ausweislich der Seite 1 ihres Angebotes vom 31. Oktober 2003 - das Angebot gerade "fr Ihren geplanten Wohnhausneubau in Y unterbreitet. Auf der Seite 3 ihres Angebotes wirbt die Klgerin damit im Neubaugebiet X bis auf zwei Projekte alle Wohnhuser erstellt zu haben. Der Kontakt zwischen den Beklagten und der Klgerin ist auch gerade ber die Eigentmerin des von den Beklagten zu erwerben beabsichtigten Grundstcks zustande gekommen. Mit dem Angebot bezglich des Hausneubaus bersandte die Klgerin gleichzeitig eine mit "Angebot" berschriebene Aufstellung der Kosten des Grundstcks und der Erwerbsnebenkosten. Die Aufstellung endet mit dem Hinweis der Klgerin, fr Rckfragen gerne zur Verfgung zu stehen. Die Klgerin ist somit selbst im Rahmen des Grundstckserwerbs - gleichsam arbeitsteilig mit der Verußerin des Grundstcks ttig geworden.

In dem "Hausauftrag" vom 07. November 2003 ist das Grundstck ebenfalls konkret bezeichnet. Auf dem Deckblatt der Baubeschreibung (Anlage 2 zum "Hausvertrag") ist das Grundstck ebenfalls bezeichnet. Aufgrund dieser Vielzahl von schriftlichen Anhaltspunkten steht fest, dass beide Parteien von der rechtlichen Verbundenheit des Haus- und des Grundstckskaufvertrages ausgegangen sind.

Jedenfalls aus objektiver Empfngersicht, die fr die Auslegung des Vertragsinhaltes maßgeblich ist, mussten die Beklagten den ihnen unterbreiteten Hausvertrag aufgrund des Verhaltens der Klgerin dahin verstehen, dass sein Zustandekommen mit dem Zustandekommen des Grundstckskaufvertrages rechtlich eine Einheit bildet (vgl. hierzu: BGH NJW 1994, 721, 722).

Lediglich erg
nzend ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem "Hausvertrag" um einen Formularvertrag der Klgerin handeln drfte. Dann aber bestehen Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages auch im Hinblick auf § 307 BGB, weil die Klgerin formularmßig mit Eigenheiminteressenten Bauvertrge ber von diesen noch zu erwerbende Grundstck abschließt, ohne die Mglichkeit einer Lsung vom Vertrag fr den Fall vorzusehen, dass das ins Auge gefasste Grundstck von dem Bauinteressenten nicht erworben wird (vgl. noch zu § 9 AGBG: BGH NJW 1994, 721, 722).

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